Yargıtay 18. Hukuk Dairesi · E. 2007/2941 · K. 2007/5275

(Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi         2007/2941 E.  ,  2007/5275 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi 2- ... Vek.Av. ... Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece, yerinde yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu dava konusu taşınmazın arsa kabulü ile bu niteliğine göre değerlendirme yapılmış olmasında yöntem olarak bir isabetsizlik yoktur. Ancak, bilirkişi kurulunca düzenlene rapor dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti açısından hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki; 1-Kamulaştırma Yasasının “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları”nı düzenleyen 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal arsa satışlarına göre satış değerinin öncelikle belirlenmesi; taşınmazın değerini etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurların ve her unsurun ayrı ayrı değerinin, bu bağlamda bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin bu tümceden olarak varsa vergi beyanlarının esas tutulması yoluyla raporda tüm bu unsurların yanıtlarını ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ve ilgililerin beyanları da gözetilerek gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerinin tespiti gerekir. Anılan Yasa maddesi hükmü doğrultusunda Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamaları da gözönünde bulundurulduğunda; dava konusu taşınmaz ile buna emsal alınan taşınmazın ya da taşınmazlardan her birinin ayrı ayrı cadde veya sokak üzerinde oluşları, konut ya da ticaret alanlarında yer alıp almadıkları, imar durumları, buna göre inşaat yapılabilme ve yapılacak inşaatın kat sayısı, bitişik ya da ayrık düzende yapılaşma alanlarından hangisinde bulundukları hususlarının açıkça belirlenmesi, bu ve benzeri tüm nitelik ve unsurların tek tek açıklanmasından sonra buna göre dava konusu taşınmazın emsal alınan taşınmazlara nazaran üstün ve eksik yönleri ve bunun yüzde oranları saptanıp bu oranlar çerçevesinde dava konusu taşınmazın ulaştığı değer tespit edilmelidir. ../.. 2007/2941-5275 -2- Somut olayda bilirkişi kurulunca düzenlenen raporda; dava konusu taşınmaz ile buna emsal alınan taşınmazların nitelik ve özelliklerinin belirtilmesi ile yetinilmiş,ancak yukarıda değinilen esaslar çerçevesinde birbiriyle karşılaştırılması yapılıp, eksik ve üstün yönleri ve buna göre taşınmazın değerinin emsale göre yüzde itibariyle ne oranda olduğu, -denetime elverişli biçimde- belirtilmeden doğrudan taşınmazın m2 birim fiyatı gösterilmiş, bunun üzerinden kamulaştırma bedeli tespit edilmiştir. Bilirkişilerin değinilen ve Yargıtay uygulamalarına uygun düşmeyen bu nitelikteki değer tespitleri sonucu, aynı gün Dairemizce temyiz incelemesi yapılan aynı kamulaştırma kapsamında kalan ve dava konusu taşınmaza yakın uzaklıkta bulunan taşınmazlar için takdir olunan değerler arasında da dikkat çekecek oranda tutarsızlıklar bulunduğu da gözlenmiştir. Oysa kamulaştırma bedeli tespit edilirken 2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesi hükmü uyarınca taşınmazın emsalle karşılaştırmasının yapılması sırasında değerini etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurların ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer tüm objektif ölçülerin gözönünde tutulması öngörülmüş olup, bu objektif ölçütler çerçevesinde dava konusu taşınmazın bitişiğindeki ya da yakınındaki komşu taşınmazlara takdir edilen değerler arasında dikkat çekecek oranda farklılıkların bulunmaması, böylece taşınmaz malsahiplerinin değer tespitine ilişkin aynı yargı yerinde verilen kararlara, dolayısıyla yargıya güven duygularının zedelenmemesine de özen gösterilmelidir. Mahkemece yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde bilirkişi kurulundan ek rapor alınması, raporun bozma gereklerine uygunluğunun denetlenmesi ve dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti açısından oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulması gerektiğinin dikkate alınmaması, 2-Dava konusu taşınmazın dosyaya getirtilen emlak vergisine esas m2 değerine ilişkin belediye başkanlığı yazısında Çiçek Caddesine göre 2006 yılı vergi m2 değerinin 141 YTL, Tütüncüoğlu caddesine göre 113 YTL. olduğu belirtilmiş ise de, dosya içerisindeki krokilerden dava konusu taşınmazın anılan caddelerden hangisine cepheli olduğu araştırılmadan ve dava konusu taşınmazın konumuna göre tabi olduğu emlak vergi değeri belirlenmeden eksik inceleme ile hüküm kurulması, 3-Somut emsal olarak alınan taşınmazların bilirkişi kurulunca incelenen satış tarihlerinde imar parseli olup olmadıklarına ilişkin belediye başkanlığı yazısı getirtilmeden eksik inceleme ile dava konusu taşınmazın karşılaştırma sonucu bulunan m2 değerinden %40 oranında düzenleme ortaklık payı düşülen rapora itibar edilmesi, 4-Dava konusu taşınmazın dosya içerisindeki tapu kaydına göre 920 m2'lik kısmında TEK lehine irtifak hakkı olduğu anlaşılmakla bu irtifakın taşınmazın değerinde yaratacağı kaçınılmaz değer kaybının hesaplanarak taşınmazın bulunan değerinden düşülmesi gerekirken, bu hesaplama yapılmadan düzenlenen rapora göre karar verilmesi, Doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 7.6.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.