Yargıtay 14. Hukuk Dairesi · E. 2008/518 · K. 2008/1796

14. Hukuk Dairesi 2008/518 E., 2008/1796 K. 14. Hukuk Dairesi 2008/518 E., 2008/1796 K. - ALACAĞIN TEMLİKİ - ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ- 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 162 ] - 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 163 ] - 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 167 ] - 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 364 ] "İçtihat Metni" Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.04.2002 gününde verilen dilekçe ile adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ve elatmanın önlenmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 02.10.2007 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: Dava, yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan mülkiyet aktarımı istemine ilişkindir. Davalılardan yüklenici Muhittin savunmada bulunmamış, diğer davalı arsa sahiplerinden olan Cevat, yüklenicinin sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmede ona devri kararlaştırılan 333 payın yüklenici tarafından küçültülerek yapıda daha fazla bağımsız bölüm meydana getirildiğini, kendisine verilmesi öngörülen altı adet bağımsız bölümden ancak ikisini teslim aldığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davacıya teslim yapılmadığından, bu haliyle davacının dayandığı adi yazılı 01.11.2001 günlü sözleşme geçersiz olduğundan, dava reddedilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir. Eldeki davanın özelliği gereği, üzerinde öncelikle durulması gereken sorun, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin geçerli olup olmadığıdır. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162-181. maddelerinde düzenlenmiştir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici fınans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanunu'nun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek fınans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanunu'nun 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi, temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici) ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını, örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüt eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır. Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir. Borçlar Kanunu 162/I'deki "Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça, borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir" hükmünden anlaşılacağı üzere, her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akit veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa, o alacak temlik edilemez. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (BK m. 364) yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK m. 163) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki, Borçlar Kanunu'nun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir. Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; çekişmenin esasının incelenerek bir hüküm kurmak olmalıdır. Değinilen yönler bir yana bırakılmak suretiyle davacıya teslim yapılmadığından, sözleşmede bundan ötürü geçersiz olduğundan söz edilerek istemin yazılı olduğu şekilde reddi doğru değildir. Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün (BOZULMASINA), peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 18.02.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.