Yargıtay 18. Hukuk Dairesi · E. 2009/1752 · K. 2009/3761

(Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi         2009/1752 E.  ,  2009/3761 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliği gözönünde tutularak bilirkişi kurulu oluşturulup yerinde inceleme yaptırılmış ise de düzenlenen raporda incelenen satışlarının emsal alınacak nitelikte olmadığı görüşüne yer verilerek, kamulaştırma bedeli –emsal satışlara göre değil- denetime elverişli olmayan ve yasada öngörülen yönteme uygun düşmeyen genel değerlendirmelerle tespit edilmiş bulunduğundan, bu rapora itibarla hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Şöyle ki; Bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak, 2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma (değerlendirme) tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal arsa satışlarını esas alarak dava konusu taşınmaz malın satış değerini ve bu değeri etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurları gözeten gerekçeli bir değerlendirmeye dayalı olarak taşınmaz malın değerinin tespiti gerekir. Satışı emsal alınacak olan taşınmazın dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satılmış olması zorunlu değildir. Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurullarınca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı olasılığı sözkonusu olsa bile komşu il ve ilçelerde –kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan- arsa satışları da emsal alınabilir. Emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir. İncelenen emsaller ile dava konusu taşınmazın imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parselleri olup olmadığı da Tapu Sicil Müdürlüğü ve ilgili Belediye Başkanlıklarından sorularak incelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırma sonucu bulunacak değerinden İmar Yasası gereğince düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur da dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır. 2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazların -değerlendirme tarihi itibariyle- bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen asgari m2 fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir. Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir. Mahkemece tarafların bildireceği ve/veya resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucu içeren ek rapor alınmalı, oluşacak sonuca göre karar verilmelidir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 06.04.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.