Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2010/15188 · K. 2010/16047

3. Hukuk Dairesi         2010/15188 E.  ,  2010/16047 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 20.5.2008 gününden başlayarak yıllık 106.200 Amerikan doları olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davada, 20.5.2008 tarihinden başlayan dönem kira parasının yıllık 106.200 USD olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporunda dava konusu yerin boş olarak aylık brüt 90.000.TL kiraya verilebileceği görüşü esas alınarak, hak ve nesafete göre yıllık kira parası 81.000 TL olarak saptanmıştır. Hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Bilirkişiler soyut gerekçelerle kiralananın istem tarihi itibariyle yeniden (boş olarak) kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasını açıklamakla yetinmiştir. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi 20.05.2002 başlangıç tarihli 5 yıl süreli ve kiralananın bu tarihteki yıllık kirası 19.860 Dolar+KDV olduğu, işbu kiranın ilk üç yıl için geçerli olduğu, tesbit istenen döneme kadar aynı miktar (toplam 23.435 USD) kira parası ödendiği, endeks uygulanmasına göre yeni dönem kira parasının 25.122 TL olabileceği anlaşıldığına göre, bilirkişilerce 23.435 USD tutarındaki önceki kiranın 6 yıllık süreçte hangi ekonomik kıstaslara göre yıllık brüt 90.000-TL.gibi bir rakama ulaştığı açıklanmamıştır. Bilirkişi raporunda bölgede kira parası miktarını etkileyecek önemli özellikte (somut verilere dayanan) değişiklikler meydana geldiği de ifade edilmemiştir. Salt ülke ekonomisindeki değişiklikler söylemi (paranın satın alma gücünün azalması, altın, döviz fiyatlarının artması) ve bankalara ait emsal kira paralarının gözetilmiş olması kira parasının belirlenmesinde yeterli ölçüt kabul edilemez. Böyle bir belirleme, 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan esaslara uygun değildir. Sözü edilen İçtihada ve Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, hukukçu, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenmeli, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, yüzölçümü, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. gibi) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı ayrı ayrı açıkça belirlenmeli, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihteki aylık kira parasının geçen süre içerisinde kazandığı değer (ekonomik kıstaslara göre) somut bir şekilde açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Ayrıca, Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.10.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.