Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2012/3615 · K. 2012/7532

3. Hukuk Dairesi         2012/3615 E.  ,  2012/7532 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ Dava dilekçesinde kira parasının 01.06.2009 gününden başlayarak aylık 390 TL olarak ve 01.06.2010 gününden başlayarak aylık 500 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde; davacı kuruma ait işyerinde davalının 01.06.2005 tarihinden itibaren kiracı olduğunu, davalının 2009 yılı için aylık 370 TL, 2010 yılı için aylık 450 TL kira bedeli ödediğini ancak bu miktarların emsallere göre düşük olduğunu belirterek 01.06.2009 tarihinde başlayan dönem için aylık kira parasının 390 TL olarak, 01.06.2010 tarihinde başlayan dönemin aylık kira parasının 500 TL olarak tespitine ve birikmiş kira farkı alacaklarının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili; taraflar arasında yapılan 01.06.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince davalının 01.06.2009 dönemi için aylık 370 TL, 01.06.2010 dönemi için ise aylık 450 TL kira ödemesinde bulunduğunu, davacının taleplerinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davacının tespitini istediği 01.06.2009 dönemi için, bilirkişi raporunda hak ve nesafete göre belirlenen kira bedeline göre aylık kirası olan 430 TL üzerinden %10 indirim yapılmak suretiyle aylık 387 TL olarak, 01.06.2010 tarihindeki kiranın da, ÜFE artış oranının yeniden değerlendirme oranından düşük olması nedeniyle %7.7 oranında artırılarak aylık 416,79 TL olarak tespitine, birikmiş kira alacağının tahsili ile ilgili karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince süresinde temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.06.2005 başlangıç tarihli, bir yıl süreli ve aylık 285 TL kira bedelli olup yıldan yıla yenilenerek süregelmiştir. Davacı 30.05.2011 tarihli dava dilekçesi ile 01.06.2009 ve 01.06.2010 dönemlerine ilişkin kira bedellerinin tespitini talep etmektedir. Ancak kira bedelinin tespiti istenen dönem geçtikten sonra o döneme ilişkin kira bedelinin tespiti için dava açılamaz. Buna göre, davanın açıldığı tarih itibariyle kira bedelinin tespiti istenebilecek 01.06.2010 döneminden önceki, geçmiş olan 01.06.2009 dönemi için talebin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü doğru görülmemiştir.Diğer taraftan tespiti istenilen diğer kira dönemi olan 01.06.2010 yılına ilişkin istem, ilk dönemi takip eden beşinci döneme ilişkindir.Taraflar arasındaki kira ilişkisinin kurulmasından itibaren üç yıldan fazla bir zaman geçmiş ise, kural olarak yeni dönem kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak)getirebileceği kira parası belirlenmeli ve davalı tarafın savunması dikkate alınarak ekonomik olumsuzlukların kira paraları üzerindeki etkileri karşılaştırmalı olarak incelenmelidir.Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle (davalı kiracının rızası ile ödediği kira parasından da daha az miktarda olmamak üzere) hak ve nesafet kurallarına göre, tespiti istenilen kira dönemi olan 01.06.2010 yılına ilişkin hâkimce bir kira parası takdir edilmelidir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.