Yargıtay 18. Hukuk Dairesi · E. 2013/20526 · K. 2014/4012

18. Hukuk Dairesi         2013/20526 E.  ,  2014/4012 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Isparta 2. Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 02/10/2013 NUMARASI : 2011/168-2013/430 Dava dilekçesinde, kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak taşınmaz bedeli ve ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Dava dilekçesinde, kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak taşınmaz bedelinin tahsili talep edilmiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; 1-Mahkemece dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre konusunda uzman en az üç kişiden oluşacak bilirkişi heyeti raporu ile bedel tespit edilmesi gerekirken, gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından düzenlenen rapora itibar edilerek hüküm kurulması, 2- Kabule göre de; Bilirkişi raporunda değerlendirmede emsal olarak alınan çok sayıda taşınmaz hakkında inceleme yapılmışsa da hangi emsalin değerlendirmeye esas alındığı ve taşınmazla üstün-eksik yönleri belirlenmeden sonuçta taşınmazın yer ve konumu, genişliği, niteliği ve idarenin kıymet takdiri gibi hususlar göz önünde bulundurularak genel ifadelerle bedel tespit edilmiştir. Arsa niteliğindeki bir taşınmazın kamulaştırma bedeli tespit edilirken; Bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak, 2942 Sayılı Yasa'nın 4650 Sayılı Yasayla değişik Kamulaştırma Kanunu'nun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 3.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak 4.fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir. Satışı emsal alınacak olan taşınmazın mümkün olduğu kadar dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümünde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satılmış olması gerekirse de, bu husus zorunlu değildir. Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurulunca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Dava konusu taşınmazın yer aldığı yerleşim biriminde emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunması mümkündür. Kaldı ki, aksi durum söz konusu olsa bile komşu il ve ilçelerde –kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan- arsa satışları da emsal alınabilir. Emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir. Mahkemece tarafların bildireceği veya re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden, emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmazın bulundukları cadde ve sokak itibariyle belediyece belirlenen değerlendirme yılına ait emlak vergisine esas asgari m² değerleri ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılmalı değerlendirmeye esas alınan oranlarda fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişki giderilmelidir. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18. maddesinin 2. fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payını karşılayacak oranda indirim yapılması hususu da gözetilmelidir. Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme yapılarak bedel tespit edilmesi gerekirken eksik inceleme ile geçersiz rapora göre hüküm kurulmuş olması, 3- Ecrimisile hükmedilebilmesi için taşınmazın bulunduğu mevkideki diğer arsaların kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiraya verildiklerinin taraflardan delilleri sorulmak suretiyle tespit edilmesi, varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek, buna göre düzenlenecek bilirkişi raporu sonucuna göre karar verilmesi gerektiği düşünülmeden, soyut ifadelerle ecrimisil bedeli tespit eden rapora göre eksik inceleme ile hüküm kurulması, Doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 06.03.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.