Yargıtay 18. Hukuk Dairesi · E. 2014/19764 · K. 2015/8123

18. Hukuk Dairesi         2014/19764 E.  ,  2015/8123 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ...sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: 1-Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki; Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanunu'nun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin, 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir. Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması gereklidir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. 2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsalin emlak vergisine esas tutulan asgari 2013 yılı itibariyle belirlenen m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir. Bilirkişi kurulunca emsal alınarak incelenen Maymunsuyu Köyü 244 parsel sayılı taşınmazın 19.02.2010 tarihinde 83/70528 hissesi 600 TL bedelle, 83/282112 hissesi 400 TL bedelle, 83/564224 hissesi 200 TL bedelle, 249/1410560 hissesi 240 TL bedelle, 249/1128448 hissesi 300 TL bedelle, diğer emsal olan Maymunsuyu Köyü 352 parsel sayılı taşınmazın 15.04.2010 tarihinde 155/18432 hissesi 506,25 TL bedelle, 155/49152 hissesi 506,25 TL bedelle, 29.07.2010 tarihinde 5/64 hissesi 4500 TL bedelle, 08.04.2010 tarihinde 155/45056 hissesi 250 TL bedelle satılmıştır. Aynı gün ve yakın tarihli farklı hisselerin satışlarının birim metrekare değerlerinin çelişkili olması satışların serbest satış olmadığı ve gerçek değeri yansıtmayan özel nitelikte satışlar olduğu kanaati oluşturmaktadır. Böyle satışlarda da bilirkişileri yanıltıcı bir değerlendirmeye sevk etmektedir. Bu nedenle; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgeden, benzer yüzölçümlü ve yakın tarihli satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi ve yukarıda belirtilen eksikliklerin tamamlanmasından sonra bozmaya uygun ek bilirkişi raporu alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, 2-Dava konusu taşınmazın arsa olarak kabul edildiği dikkate alınarak zemin değerinin tespiti ve emsal ile karşılaştırmasının yapılması amacıyla bu konuda aralarında uzman mülk bilirkişisinin (emlak bilirkişisi) bulunduğu beş kişilik bir heyet ile değerlendirme yapılarak rapor düzenlenmesi gerekirken, bir inşaat mühendisi, bir mülk ve iki ziraat mühendisinden oluşan bilirkişi kurulu raporuna göre karar verilmesi, Doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.05.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.