Yargıtay 18. Hukuk Dairesi · E. 2015/13547 · K. 2016/12478

18. Hukuk Dairesi         2015/13547 E.  ,  2016/12478 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bilgi ve belgeler okunup gereği düşünüldü: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; 1-Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan rapor hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki; Kamulaştırma Yasası'nın 10. maddesi ile bedelin tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddenin (g) bendi hükmüne göre; kamulaştırılacak taşınmazın arsa olarak kabulü halinde kamulaştırma (değerlendirme) gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir. Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması gereklidir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. 2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsalin emlak vergisine esas tutulan asgari 2014 yılı itibariyle belirlenen m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir. Bilirkişi kurulunca emsal alınan... Mahallesi 370 ada (70 ada) 12 parselde kayıtlı 55 m² taşınmazın üzerindeki 52 m² dükkan ile birlikte satıldığı, dükkanın büyüklüğünün neredeyse arsanın tamamını kaplamış olması ve satışların dükkan ve işyeri satışına ilişkin olduğunun saptanması durumunda, satış işleminin zeminden çok üzerinde yer alan işletmeye yönelik olduğu, emsal taşınmaz üzerindeki yapının değeri hesaplanıp satış bedelinden düşülerek zemine isabet eden bedel bulunmaya çalışılsa da, bu hesaplamada ticari işletmenin değerinin yer almayacağı ve esasen böyle bir hesaplamanın objektif olarak yapılamayacağı kuşkusuz olduğundan, bu tür bir emsalin gerçek zemin değerine de ulaşılamayacaktır. Bu durumda söz konusu taşınmaz satışların uygun ve isabetli emsal olduğundan söz edilemeyeceği dikkate alındığında bu taşınmazın emsal olacak nitelikte olmadığı ve gerçekçi olmayan yanıltıcı sonuçlara götüreceği kuşkusuzdur. Bu nedenle; taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgeden, benzer yüzölçümlü ve yakın tarihli satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi ve yukarıda belirtilen eksikliklerin tamamlanmasından sonra ek bilirkişi raporu alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, 2-Dava konusu taşınmazın 771,14 m² olduğu ve 130,66 m² sinin kamulaştırıldığı geriye 640,48 m² kaldığı, kamulaştırılan alan dışında kalan bölümün gerek yüzölçümü gerekse konumu ve geometrik durumu itibariyle arta kalan kısımda değer düşüklüğü oluşmayacağından değer düşüklüğüne hükmedilmemesi gerekirken, %5 değer kaybı hesaplayan rapora göre hüküm kurulması, Doğru görülmemiştir. Kabule göre de; 3-Bilirkişi kurulunca somut emsal alınan... Mahallesi 370 (70) ada 12 parselin tapu kaydının ve emsal alınan satışını gösterir akit tablosunun tapu sicil müdürlüğünden, dava konusu taşınmaz ve somut emsal alınan taşınmazın, değerlendirmeye esas alınan 2014 yılı itibari ile belirlenen emlak vergisine esas tutulan asgari m² bedelinin belediye başkanlığından, somut emsal olarak incelenen... Mahallesi 370 (70) ada 12 parsel sayılı taşınmazın değerlendirmeye esas alınan 26.04.2005 olan satış tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parseli olup olmadığının, imar parseli ise düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye imar ve tapu müdürlüklerinden, sorularak alınacak cevabın dosya içerisine konulup raporun bu yönlerden denetlenmesine olanak sağlanmamış olması da yerinde değildir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 24.11.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.