Yargıtay 20. Hukuk Dairesi · E. 2016/11703 · K. 2018/4499

20. Hukuk Dairesi         2016/11703 E.  ,  2018/4499 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacılar vekili tarafından ibraz edilmiş olan 05/02/2014 havale tarihli dava dilekçesinde özetle beyanlarında: ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/132 E. - 2008/262 K. ve 10/07/2008 tarihli ilamı ile müvekillerinin sahip olduğu ... ili, ... ilçesi, ... Mah.... mevkii, 7 pafta, 3 ada, 9 sayılı parselde kayıtlı taşınmazın, dava dosyasındaki 05/06/2008 tarihli harita mühendisi ve fen bilirkişisi raporlarında (A) harfi ile gösterilen 327,91 m²'lik kısmının kıyı kenar çizgisi içinde kalması neticesi ile tapu kaydının iptal edilerek kamuya terkini ve tescil dışı bırakılmasına karar verildiğini, müvekkilinin davaya konu taşınmazı parasını vererek ve tapu kaydına güvenerek satın alma yoluyla maliki olduğunu, bu nedenle müvekkilinin sahip olduğu ve adına kayıtlı olan taşınmazın bir kısmının kıyı kenar çizgisi içinde kalması neticesi ile tapu kaydının iptal edilerek kamuya terkini ve tescil dışı bırakılması nedeni ile 6100 sayılı Kanunun 1007. maddesi uyarınca belirlenecek maddi tazminatın dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalıdan tahsilini ve davacıya ödenmesini talep ve dava etmişlerdir. Mahkemece davanın kabulü ile 56.932,00.-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesine göre tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece kurulan hüküm usul ve kanuna aykırıdır. Şöyle ki, tazminat istemine dayanak olan ... mevkii 3 ada 9 parsel sayılı taşınmaz 1968 yılında yapılan kadastro sonucu 675 m² yüzölçümü ve arsa vasfıyla davacıların murisi adına tapuya tescil edilmiş, daha sonra ... tarafından açılan dava sonucu ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/132 E. - 2008/262 K. sayılı kararı ile taşınmazın 327.91 m²'lik kısmın kıyı kenar çizgisi içinde kalması nedeni ile bu kısmın tapu kaydının iptali ile kamuya terkini ve tescil dışı bırakılmasına karar verilmiş, hüküm .../02/2009 tarihinde kesinleşmiş, 05/02/2014 tarihinde eldeki dava açılmıştır. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin  mal varlığında meydana gelen  azalmadır. Tazminat  miktarı,  zarar  verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; ....09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. -  2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarih olup, somut olayda tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihte zarar doğmuş ve bu tarih itibariyle davacının mülkiyet hakkı sona erdiğinden tapu iptal kararının kesinleştiği tarih itibariyle tapusu iptal edilen davacıların zararı oluşmuştur. Zararın meydana geldiği tarihe göre de  tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir. Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen ....02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir. Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/... sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır. Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte)  arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır. Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak,  taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde  bina var ise, Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle  gerçek zararın belirlenmesi  gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden  önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve   yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar  ile  çekişmeli  taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava  konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi  itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının  belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise  imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde  çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan  değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi,  tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil  kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının  saptanması gerekmektedir. Bu bilgiler ışığında, somut olaya bakıldığında, davacılara (murislerine) ait tapu kaydının kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapusunun iptal edildiği, her ne kadar kıyıların özel mülkiyete  konu olması mümkün değil ise de, tapu kütüğünün kişiler adına oluşturulduğu, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların zararının tazmininin gerektiği kuşkusuzdur.  Davacıların zararı,   tapu iptal kararının  kesinleştiği .../02/2009  tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir. Hükme dayanak yapılan bilirkişi kurulu  tarafından düzenlenen raporda ise; çekişmeli taşınmazın dava tarihi değerlendirme tarihi olarak esas alınmış ve dava tarihi itibari ile taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilerek değeri belirlenmiştir. Mahkemece taşınmazın değerlendirme tarihi olan .../02/2009 tarihi itibari ile imar planı içinde bulunup bulunmadığı, imar planı içindeyse imar planının hangi tarihte yapılıp kesinleştiği, ... kesintisi yapılıp yapılmadığı, imar planı içinde değilse de değerlendirme tarihi itibariyle belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, belediye sınırları ve meskun saha içinde olup olmadığı araştırılmamıştır. Bu durumda; değerlendirme tarihi itibari ile davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez. Mahkemece taşınmazın değerini belirlemeye yönelik birden çok bilirkişi raporu alınmış ise de 19/01/2016 tarihli tek inşaat bilirkişi tarafından düzenlenen denetime elverişsiz rapora göre hüküm kurulmuş, bu raporda da diğer raporlar arasındaki çelişkiler giderilmemiştir. Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın değerlendirme tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı ...den araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde, değerlendirme tarihinden önce satışı yapılan emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 2009 yılındaki gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır. Kabule göre de; davalı ... harçtan muaf olduğu halde hükmün 3. bendinde yargılama masrafları ile birlikte harçların da davalı hazineden alınmasına karar verilmesi de doğru değildir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 07/06/2018 günü oy birliği ile karar verildi.