Yargıtay 14. Hukuk Dairesi · E. 2016/5623 · K. 2016/9426

14. Hukuk Dairesi         2016/5623 E.  ,  2016/9426 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.05.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.11.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Davacı, davalı yüklenici şirket ile diğer davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu ve bu sözleşme kapsamında yükleniciye bırakılan 5 nolu daireyi 08.03.2010 tarihli sözleşme ile satın aldığını, bedelini ödediğini ve 05.10.2010 tarihinden itibaren de dairede oturduğunu ileri sürerek dava konusu edilen 5 nolu bağımsız bölümle ilgili tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılardan ... ve ..., 08.03.2010 tarihli satış sözleşmesinin tarafı olmadıklarını, davalı şirketin sözleşme gereğince üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediğini, daireleri geç teslim etmesi nedeniyle davalı şirketten alacaklı olduklarını ve bu konuda davalar açıldığını, davalı şirketin bu alacaklardan kurtulmak için muvazaalı olarak dava konusu taşınmazın satışını gerçekleştirdiğini belirtip davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir. Davalı yüklenici şirket davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, sözleşme gereğince davalı şirketin tüm yükümlülüğünü yerine getirdiği, geç teslim dolayısıyla arsa maliklerinin açtığı alacak davasının tescil istemeye engel olmayacağı gerekçesi ile davanın kabülüne karar verilmiştir. Hükmü davalı arsa malıklari vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; finansı sağlayan yüklenici arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; Davacı, yüklenici şirketten 08.03.2010 tarihli sözleşme ile yükleniciye düşen 5 nolu daireyi satın almış, teslim alarak kullanmaya başlamıştır. Yapılan keşif sonucu dava konusu inşaatın bitmiş olduğu, iskan edildiği ve arsa maliklerine düşen dairelerin iskan ruhsatı alındığı tespit edilmiştir. Ancak, arsa maliklerinin inşaat sözleşmesinden doğan tazminat davaları ve icra takipleri olduğu anlaşılmaktadır. Yüklenicinin halefi sıfatıyla dava açan davacı yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerinden halefiyet yolu ile sorumludur. Bu nedenle sözü edilen dava ve takip dosyalarının sonucunun beklenmesi, saptanacak tutarın da arsa sahiplerine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.11.2016 gününde oybirliği ile karar verildi.