Yargıtay 20. Hukuk Dairesi · E. 2016/6938 · K. 2018/2145

20. Hukuk Dairesi         2016/6938 E.  ,  2018/2145 K. "İçtihat Metni" ... Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacılar 02.04.2015 havale tarihli dava dilekçelerinde özetle Karasu Yalı mahallesi Deniz yalısı mevkii 81 ada 7 parsel sayısında adlarına kayıtlı 675 m2'lik taşınmazın tapusunun kıyı şeridi içerisinde kalması nedeniyle Hazinenin açtığı dava sonucu .... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/578 Esas ve 2015/37 Karar sayılı ilamı ile taşınmazın tapusunun iptal edildiğini, taşınmazı 1958 yılından beri önceki malikleri ve kendilerince kullandıklarını, tapularını alırken taşınmazda hiç bir kayıt ve kullanma engelinin bulunmamakta olduğunu, Medeni Kanunun 683 ve 1007 maddeleri gereğince tapulu taşınmazlarının kullanımını engelleyen tapu iptali nedeni ile taraflarına tazminat ödenmesi gerektiğini ileri sürerek 10.000.-TL tazminatın davalıdan alınarak dava tarihinden itibaren işleyecek olan faiz ile birlikte taraflarına ödenmesini istediklerini talep etmişlerdir. Mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne, 38.589,98'şar TL (ayrı ayrı) tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kurumdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki bilgi ve belgelerden; ..... mahallesi 81 ada 7 parse sayılı 675 m2 yüzölçümlü taşınmaz 27/09/1978 ve 08/03/1982 tarihlerinde satışla davacılar adına tescil edilmiş, Hazine tarafından 15/07/2014 tarihinde tapu malikleri olan davacılar aleyhine açılan tapu iptali davasında .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/578 Esas 2015/37 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın 671.13m²'lik kısmının kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığından tapusunun iptaliyle kamuya terkini ve tescil dışı bırakılmasına karar verildiği;  hükmün temyiz edilmeksizin  23/03/2015 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin  mal varlığında meydana gelen  azalmadır. Tazminat  miktarı,  zarar  verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. -  2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. -2- 2016/6938-2018/2145 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların  kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin  zararı oluşacaktır. Dolayısıyla  bu tür bir dava taşınmazların  mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de  taşınmazların  değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Zararın meydana geldiği tarihe göre de  tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir. Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması  ve meskun yerler arasında yer alması gerekir. Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır. Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte)  arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır. Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın  arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak,  taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde  bina var ise, .... Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle  gerçek zararın belirlenmesi  gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden  önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve   yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar  ile  çekişmeli  taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava  konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi  itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının  belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli,  dava konusu taşınmazın ise  imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun  belirlenmesi halinde  çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan  değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi,  tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde -2- 2016/6938-2018/2145 meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil  kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat  ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının  saptanması gerekmektedir. Bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında, davacılara ait tapu kaydının kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapusunun iptal edildiği, her ne kadar kıyıların özel mülkiyete  konu olması mümkün değil ise de, tapu kütüğünün kişiler adına oluşturulduğu, satış yoluyla davacıların malik olduğu, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların zararının tazmininin gerektiği kuşkusuzdur.  Davacıların zararı,   tapu iptal kararının  kesinleştiği 23/03/2015  tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir. Hükme dayanak yapılan bilirkişi kurulu  tarafından düzenlenen raporda ise; çekişmeli  taşınmaz  değeri hem dava tarihi esas alınarak  hem de dava konusu taşınmazın her türlü belediye hizmetinden yararlandığı, meskun saha içinde ve imar planı dışında kaldığı belirtilerek arsa olarak kabul edilmiş ve buna göre emsal satışlara göre değeri tespit edilmişse de, mahkemece taşınmazın imar planı içinde bulunup bulunmadığı, imar planı içindeyse imar planının hangi tarihte yapılıp kesinleştiği, .... kesintisi yapılıp yapılmadığı, imar planı içinde değilse de değerlendirme tarihi itibariyle belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, belediye sınırları ve meskun saha içinde olup olmadığı araştırılmamıştır. Kaldı ki; değerlendirme tarihi itibari ile taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilse dahi, bilirkişilerce somut emsal olarak alınan taşınmaza ilişkin güncel tapu kaydı,, imar planı içinde yer alıp almadığı, imar planı içinde ise .... kesintisi yapılıp yapılmadığı, değerlendirme tarihi itibari ile m² emlak değerleri araştırılmamış, dava konusu taşınmazın fotoğrafları dosyaya eklenmemiş, emsal alınan 74 ada 16 parsel sayılı taşınmazın 02/12/2013 tarihinde yapılan m2 satış bedeli hesap edilirken yüzölçümü 675 m2 olarak kabul edilmiş,ancak dosyaya getirtilen resmi satış senedinde taşınmazın yüzölçümünün 548 m2 olduğu yazılı olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda; değerlendirme tarihi itibari ile davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez. Mahkemece tek emlak ve inşaaat bilirkişisinden alınan denetime elverişsiz rapora göre hüküm kurulmuştur. Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın değerlendirme tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde, değerlendirme tarihinden önce satışı yapılan emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 2015 yılındaki gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 22/03/2018 günü oy birliği ile karar verildi.