Yargıtay 20. Hukuk Dairesi · E. 2017/2762 · K. 2018/4604

20. Hukuk Dairesi         2017/2762 E.  ,  2018/4604 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ve A. ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava dilekçesinde, dava konusu ... ilçesi, 19 ... mahallesi 238 ada 12 parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın riskli yapı kapsamında 6306 sayılı Kanun gereğince yıkılacağını, yerine yeni bina yapılacağını, ancak mevcut binada tapuya tescil edilen arsa payı oranlarının yanlış hesaplandığını, bunun düzeltilmesini, tapuya tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, 19 ... mahallesi 238 ada 12 parsel sayılı taşınmazda arsa paylarının; zemin kat ... nolu bağımsız bölüm için 13/240, zemin kat ...nolu bağımsız bölüm için 19/240, .... kat 3 nolu bağımsız bölüm için .../240, .... kat ... nolu bağımsız bölüm için ...240, 2. kat 5 nolu bağımsız bölüm için .../240, 2. kat 6 nolu bağımsız bölüm için ...240, 3. kat 7 nolu bağımsız bölüm için .../240, 3. kat 8 nolu bağımsız bölüm için .../240, .... kat 9 nolu bağımsız bölüm için .../240, .... kat 10 nolu bağımsız bölüm için ...240, 5. kat 11 nolu bağımsız bölüm için .../240, 5. kat 12 nolu bağımsız bölüm için 18/240 olarak belirlenmesine, bu şekilde tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, hüküm davalılar ... ve A. ... tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Somut olayda mahkemece dava konusu taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarih belirlenmemiştir. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılar ... ve A. ...'nin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/06/2018 günü oybirliği ile karar verildi.