Yargıtay 20. Hukuk Dairesi · E. 2017/3188 · K. 2018/7717

20. Hukuk Dairesi         2017/3188 E.  ,  2018/7717 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ..., ... ve ... vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacı dava dilekçesi ile... sok. No:35/4 adresinde bulunan 106 pafta, 830 ada, 10 parselde kayıtlı apartmanın 4 nolu bağımsız bölüm maliki olduğunu, bu taşınmazın müvekkiline mirasçısı annesinden intikal ettiğini, maliki olduğu dairenin arsa payının hatalı olarak hesap edildiğini ve tapuya hatalı bir şekilde kaydedildiğini, bazı dairelerin dahi arsa payının yanlış hesaplandığını, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklükleri ile arsa payları arasında orantısızlık bulunduğunu belirterek, müvekkiline isabet eden 4 nolu bağımsız bölümün yüzölçümü ve arsa payının düzeltilerek tapuya kaydını talep ve dava etmiştir. Mahkemece eskiden ilk imalat sırasında sadece büyüklükleri dikkate alınarak hesaplanan arsa paylarının tam gerçeği yansıtmadığı, bu nedenle bu arsa paylarının iptali ile hesaplanan yeni paylarına göre bağımsız bölüm maliklerine arsa payı verilip tapuya tescilinin gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davaya konu, ... mah, 830 ada, 10 parsel sayılı 936 metrekare alanda bahçeli kavgir apartman vasıflı taşınmazın daha önceki tapudaki arsa paylarının iptaline karar verilerek yeni arsa payları belirlenmiş, hüküm davalı ..., ... ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 27/08/1968 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 27/08/1968 tarihinde kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiş, bağımsız bölüm nitelikleri farklı olan dolayısıyla da uygulamada hesaplanacak değerlendirme puanları farklı olacak dükkan ve dairelerden her biri için 100 m2 alan için 100 puan değerlendirmesine tabi tutulmuştur. Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar ..., ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 30/11/2018 günü oy birliği ile karar verildi.