Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2017/7258 · K. 2019/3203

3. Hukuk Dairesi         2017/7258 E.  ,  2019/3203 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : .....SULH HUKUK MAHKEMESİ ne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı şirket ile akdedilen 31/12/2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesine göre davaya konu taşınmazın davalı tarafından kiralanmış olduğunu ancak ortada hiçbir sorun yokken davalı şirket tarafından sözleşmenin geriye dönük olarak 20.04.2013 tarihi itibariyle feshedildiğini, mecuru 19/11/2013 günü tahliye ettiğini ve anahtarı notere teslim ettiğini bildirdiğini, oysa taraflar arasındaki sözleşmenin süresinin 5 yıl olup, sözleşmenin 14. maddesine göre sözleşme süresinin bitiminden 3 ay önce fesihin bildirilmesi gerektiğini, davalının ise zarar ettiği gerekçesi ile afaki gerekçelerle sözleşmedeki fesih ve tahliye usulüne uymayarak sözleşmeyi feshettiğini, bu nedenle geri kalan 4 yıl 2 aylık kira bedelinden ve mecurun yeniden kiraya verilmesinden sonra oluşacak farktan davalının sorumlu olması gerektiğini, Borçlar Kanunun 346. maddesinin tacirler için 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanmayacağından tüm kira bedellerini muaccel olduğunu, davalı ile yapılan görüşmelere rağmen davalının borcunu ödemediğini, bu nedenle 01.11.2013, 01.12.2013, 01.01.2014 aylarına ait ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacı ile takip başlattığını ileri sürerek takibe vaki itirazın iptaline, davalının % 20 oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiş, 06/05/2015 havale tarihli dilekçesinde davalıdan şimdilik yalnızca mecurda bulunduğu sürelerin kiralarının istendiğini, bu dosyada kiralananın boş kaldığı sürelere ilişkin bir talepleri olmadığını, talep edilen kiraların, kiralananın boşaltılmadan önceki döneme ilişkin olduğunu beyan etmiştir. Davalı; kira başlangıcından bir süre sonra pek çok hacze maruz kaldığını, kısaca mali krize girdiğinden 14.03.2013 tarihli ihtarname ile 30.04.2013 itibarıyla kira sözleşmesini feshettiğini bildirdiğini ve 19.11.2013 tarihinde kiralananı tahliye ettiğini, fiili tahliye tarihine kadara da tüm edimlerini yerine getirdiğini, bu şekilde tüm kira bedellerinin muaccel olamayacağını, davacıya borcu olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece; kiracının kira borcunun, anahtarın tevdii edildiği yerin kiralayana bildirildiği tarihe kadar devam edeceği, anahtarın notere tevdii edildiğinin davacıya 26/11/2013 tarihinde tebliğ edildiği, dolayısıyla davalı/kiracının bu tarihe kadar olan kira borcundan sorumlu olduğu, taraflar arasındaki bir aylık kira bedelinin 20.000,00 TL olmasının kararlaştırıldığı, buna göre 26 günlük kira borcu olan 17.333,00 TL’den davalının sorumlu olduğu, kira sözleşmesine göre kiranın, en geç her ayın 10’una kadar ödenmesinin kararlaştırıldığı, dolayısıyla davalı/borçlunun 11/11/2013 tarihinde mütemerrit olduğu, 17.333,00 TL’lik kira alacağının 11/11/2013 tarihinden takip tarihine kadar işlemiş yasal faizinin 367,55 TL olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne, İstanbul 29. İcra Müd.'nün 2014/2743 Esas sayılı dosyasında borçluların itirazının kısmen iptaline, takibin 17.333,00 TL asıl alacak, 367,55 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 17.770,55 TL üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına, davalının asıl alacağın % 20'si oranında 3.466,60 TL icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmiş, hüküm; davacı tarafça temyiz edilmiştir. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.01.2013 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 14. maddesinde sözleşmenin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunacağı kararlaştırılmış, davalı kiracı ise henüz kira sözleşmesi bitmeden 14.03.2013 tarihli ihtarname ile 30.04.2013 itibarıyla kira sözleşmesini feshettiğini bildirmiş ve 19.11.2013 tarihinde kiralananı tahliye etmiş, davacı tarafça 01.11.2013, 01.12.2013, 01.01.2014 aylarına ait ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacı ile takip başlatılmış, davalının ödeme emrine itirazı üzerine davacı; 08.03.2015 tarihinde açtığı iş bu dava ile itirazın iptalini talep etmiştir. Somut olayda; davalı kiracı tarafından kira sözleşmesinin süresinden önce feshedildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece, kiracının tek taraflı olarak sözleşmeyi feshinin haksız olduğuna ilişkin değerlendirmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın, haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114. maddesi (mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi (mülga BK.nun 44. maddesi) uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. O halde, mahkemece; mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. SONUÇ; Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.04.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.