Yargıtay 20. Hukuk Dairesi · E. 2017/9840 · K. 2018/4501

20. Hukuk Dairesi         2017/9840 E.  ,  2018/4501 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Davacı vekili tarafından ibraz edilmiş olan 05/08/2013 Havale tarihli dava dilekçesinde özetle: ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/742 Esas ve 2013/423 Karar sayılı ilamı uyarınca müvekkillerine ait 338 ada ... numaralı parselin 14.680,00 m²’lik kısmının, 3621 sayılı Kıyı Kanunu gereği kıyı kenar çizgisi içerisinde kalması sebebiyle tapu kaydının iptal edildiğini ve kamuya terk edilerek tescil dışı bırakıldığını, tapu kaydının bedelsiz olarak terkin edilerek tescil dışı bırakılan dava konusu taşınmaz için Yargıtay içtihatları doğrultusunda belirlenecek, taşınmaz tapusunun iptal edilen tam değerini ve geride kalan taşınmazın değerinde bilirkişilerce tespit edilecek değer eksilmesini yansıtan tazminat miktarının dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile davalıdan tahsili ile taraflarına ödenmesini talep ve dava etmiş, dava değerini 10.000,00 TL olarak göstermiş,fazlaya dair haklarını saklı tutmuştur. Davacı vekili 17....2016 tarihli dilekçesi ile dava değerini artırarak toplamda ...772.054,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslah harcını da yatırmıştır. Mahkemece davanın kabulüne, ...772.054,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesine göre tazminat istemine ilişkindir. Dosya içeriğinden,tazminat istemine dayanak yapılan Aşağıincilli mahallesi 338 ada ... numaralı parselin 38.560,00 m2 yüzölçümü ile ... Belediyesi adına tesis kadastrosu sonucu “kargir gazino, pis ve kumluk saha “ vasfı ile 1967 yılında tescil edildiği, Hazinece açılan dava sonucu ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/742 E. - 2013/423 K. sayılı ilamı ile taşınmazın 14.680,00 m2 kısmını tapusunun iptali ile kamuya terkinine karar verildiği, hükmün 06/09/2013 tarihinde kesinleştiği, 05/08/2013 tarihinde eldeki davanın açıldığı anlaşılmıştır 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; ....09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava taşınmazların mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir. Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen ....02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir. Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/... sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır. Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır. Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise, Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçlar varsa ağaçların cinsleride dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir. Bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında, davacıya ait tapu kaydının kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapusunun iptal edildiği, her ne kadar kıyıların özel mülkiyete  konu olması mümkün değil ise de tapu kütüğünün davacı adına oluşturulduğu, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların zararının tazmininin gerektiği kuşkusuzdur. Davacının zararı, tapu iptal kararının kesinleşmeden eldeki dava açıldığından, mahkemece dava tarihinin değerlendirme tarihi olarak esas alınmasında isabesizlik bulunmamaktadır. Mahkemece 3 kez keşif yapılmış her üç raporda da taşınmazın değerleri farklı bulunmuş, mahkemece hükme esas alınan rapora neden üstünlük verildiği de açıklanmamıştır. Bilirkişi raporlarında taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilerek emsal metoduna göre değer belirlendi ise de tazminat istemine dayanak yapılan taşınmazın değerlendirme tarihi olan 05/08/2013 tarihi itibari ile imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içindeyse imar planının hangi tarihte yapılıp kesinleştiği, ... kesintisi yapılıp yapılmadığı, imar planı içinde değilse de değerlendirme tarihi itibariyle belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, belediye sınırları ve meskun saha içinde olup olmadığı araştırılmamıştır Kaldı ki; değerlendirme tarihi itibari ile taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilse dahi, bilirkişilerce somut emsal olarak alınan taşınmaza ilişkin güncel tapu kaydı, imar planı içinde yer alıp almadığı, imar planı içinde ise ... kesintisi yapılıp yapılmadığı, değerlendirme tarihi itibari ile m² emlak değerleri araştırılmamış, dava konusu taşınmazın fotoğrafları dosyaya eklenmemiştır. Ayrıca hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın üzerinde bulunan bina değeri arsa bedeline eklenmişse de diğer raporlarda bina bedelinden bahsedilmemiş, değerlendirme tarihi itibari ile taşınmaz üzerinde bina olup olmadığı hususu de araştırılmamıştır Bu durumda; değerlendirme tarihi itibari ile davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez. Mahkemece tek emlak ve inşaaat bilirkişisinden alınan denetime elverişsiz rapora göre hüküm kurulmuştur. Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın değerlendirme tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde, değerlendirme tarihinden önce satışı yapılan emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 2013 yılındaki gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir. Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 07/06/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.