Yargıtay 20. Hukuk Dairesi · E. 2019/5696 · K. 2019/7038

20. Hukuk Dairesi         2019/5696 E.  ,  2019/7038 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, anataşınmazın 7 katlı 19 bağımsız bölümlü kargir apartman olup, davalı ....2. bodrum katta bulunan depo niteliğindeki 1 nolu bağımsız bölüme 68/230 arsa payı ayrılmış iken, ana taşınmazda bulunan diğer bağımsız bölümlerin tamamına 162/230 hisse ayrılmış olduğunu, arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantısız olarak dağıtılmış oduğunu ve bu nedenle bağımsız bölümlere ayrılan arsa paylarının, yasal düzenlemeler çercevesinde yeniden tespit edilerek düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu binadaki bağımsız bölümlerin arsa paylarının 2.BK-1 özel depo 68/230 mevcut arsa payının 2.929/24.393, 1. BK-2 daire 6/230 mevcut arsa payının 522/24.393 1.BK-3 daire 6/230 mevcut arsa payının 666/24.393 1.BK-4 daire 6/230 mevcut arsa payının 455/24.393 Z.K-5 daire 8/230 mevcut arsa payının 915/24.393 Z.K-6 daire 8/230 mevcut arsa payının 1.110/24.393 Z.K-7 daire 8/230 mevcut arsa payının 772/24.393 1.N.K-8 daire 10/230 mevcut arsa payının 1.448/24.393 1 .NK-9 Daire 10/230 mevcut arsa payının 1.480/24.393 1.NK-10 daire 10/230 mevcut arsa payının 1.328/24.393 2.NK-1 1daire 10/230 mevcut arsa payının 1.448/24.393 2. NK-12 Daire 10/230 mevcut arsa payının 1.480/24.393 2.NK-13 daire 10/230 mevcut arsa payının 1.328/24.393 3.NK-14 daire 10/230 mevcut arsa payının 1.448/24.393 3.NK-15 daire 10/230 mevcut arsa payının 1.480/24.393 3.NK-16 Daire 10/230 mevcut arsa payının 1.328/24.393 4.NK-17 Daire 10/230 mevcut arsa payının 1.448/24.393 4.NK-18daire 10/230 mevcut arsa payının 1.480/24.393 4.NK-19 Daire 10/230 mevcut arsa payının 1.328/24.393 toplam 24.393 24.393/24.393 olarak tapuda düzeltilmesine taşınmazdaki bağımsız bölümlerini (Daireleri, hisselerini) devreden davacı ve davalılar hakkında karar verilmesine yer olmadığına, karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Somut olayda mahkemece dava konusu taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarih tam olarak belirlenerek, dava konusu 2. bodrum katta bulunan 1 nolu özel depo bölümene ayrılan 68/230 arsa payının bağmısız bölümün kat irtifakı tarihindeki değeri ile orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 02/12/2019 günü oy birliği ile karar verildi.