Yargıtay 13. Hukuk Dairesi · E. 2020/462 · K. 2022/1034

Hukuk Genel Kurulu         2020/462 E.  ,  2022/1034 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 5. Tüketici Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi: 4. Davacı vekili; davalının inşa ettiği Akasya Sitesinin tanıtım broşürü ve reklam bilgilerine göre 182.000 m2 alan üzerine, içerisinde 26.000 m2 büyüklüğünde “...”ın bulunacağı, sosyal tesis ve imkânlarla dolu olarak teslim edileceğinin vadedildiğini, müvekkilinin de bu taahhüde inanarak 23.05.2009 tarihli satış formunu imzalayarak 919.250TL satış bedelini peşin olarak ödediğini, sonrasında taraflar arasında 08.06.2009 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, sözleşme uyarınca konutun teslim tarihinin 30.06.2011 olduğunu ve teslimde gecikmenin 150 günden fazla sürmesi hâlinde satıcının satış bedelinin %1 oranında cezai şartı her ay ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, davalının sırf cezai şartı ödememek için inşaat henüz tamamen bitmeden projedeki evleri teslim etmeye başladığını ancak yapılan teslimin hukuken geçerli olmadığı gibi sözleşme gereklerini taşımadığının İstanbul 1. Tüketici Mahkemesinin 2012/42 D.İş. sayılı dosyasıyla tespit edildiğini, tahdidi olmamak kaydıyla bu kapsamdaki eksik işler sayıldığında; bağlantı yolları, köprü ve çevre düzenlemeleri gibi faaliyetlerin hâlen devam etmesi nedeniyle sitenin inşaat şantiyesi görünümü sergilediğini ve toz/görüntü kirliliği yaşandığını, sosyal tesis ve spor alanlarının, havuzların inşasının tamamlanarak faaliyete geçirilmediğini, alıcıların su aboneliklerinin yaptırılmadığını ve daha yüksek maliyetli şantiye suyu kullanmak durumunda bırakıldıklarını, taahhüt edilmesine rağmen meskenler arası ve blok giriş kapılarındaki interkom ve görüntüleme sistemleriyle otomatik kapı açma sisteminin kurulmadığını, güvenlik kabinin branda ile örtülerek basit ve çirkin bir görüntü yaratıldığını, yatay bloklardaki tamir ve tadilatların tamamlanmaması nedeniyle site sakinlerinin toz, kir ve gürültüye maruz bırakıldığını, henüz tapu devri gerçekleşmemesine rağmen tapu harcı tahsil edildiğini, ağaçlandırma ve peyzajın tanıtıma uygun görsellikte yapılmadığını, Koru ve Göl etapları arasındaki bağlantı yolunun yapılmamış olması nedeniyle Koru etabındaki sosyal tesislerden Göl etabındaki sakinlerin istifade edemediğini, klima sistemlerinin çalıştırılmadığını, asansör ve yangın merdivenlerinin usulüne uygun imal ve monte edilmediğini, inşaat ve peyzajın tamamlanmamış olması nedeniyle haşere vb zararlıların ortaya çıktığını, otoparkların ilgili yönetmeliğe aykırı imal edildiğini, evlere acil ikaz sisteminin kurulmadığını, ... isimli yaşam alanının henüz tamamlanmadığı gibi yapılan araştırmalarda belediyeye terk edilen yer üzerine yapıldığının sonradan anlaşıldığını, üstelik bu alanlar siteyle bir bütünmüş gibi lanse edilmesine rağmen gerçekte sosyal tesisler ile ... arasında üç metreyi aşkın duvarlar örülerek site sakinlerinin yararlanma imkânının tümüyle ortadan kaldırıldığını, sosyal tesisler ve açık/kapalı havuzun da taahhüt edilenin aksine üyelik şartına bağlı olarak kullanıma sunulduğunu, Kule bölümlerinde yer alan tesisat katlarının projenin sonradan değiştirilmesi suretiyle bağımsız bölüm hâline getirilerek satıldığını, bu durumun diğer tüm sorunlarla birlikte taşınmazın değerinde azalmaya neden olduğunu ileri sürerek taşınmazın kanuna ve sözleşmeye aykırı şekilde teslim edildiğinin tespiti ile geç teslim nedeniyle aylık 9.192,50TL üzerinden hesaplanacak cezai şartın ve ...’ın kamuya ait alana inşa edilmesi ve tesisat katlarının meskene dönüştürülmesinden doğan değer kaybı ile plan proje ve taahhütlere aykırı ayıplı işler bedelinin de tespit edilerek müvekkiline ödenmesini, (davanın belirsiz alacak davası açıldığını belirtmek ve fazlaya ilişkin haklarını saklı tutmak suretiyle) bu doğrultuda 10.000TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili; cezai şart talebinin belirsiz alacak davası olarak ileri sürülmesinin usulsüz olduğunu, davanın bu şekilde açılmasında hukukî yarar bulunmadığını zira alacak iddiasının belirlenebilir nitelik taşıdığını, talep sonucunun açıkça kalem kalem yazılmamasının da hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin sözleşmeyle üstlendiği tüm edimlerini eksiksiz yerine getirerek konut teslim ettiğini, 19.12.2011 tarihinde yapılan teslim sırasında hiçbir ihtirazî kayıt sunmayan davacının ifaya ekli cezai şart mahiyetinde gecikme cezasını isteyemeyeceğini, satın alınan malda ayıp bulunmadığı gibi ayıp ihbarı koşulunun da yerine getirilmediğini, teslim tutanağıyla davacının müvekkilini malî ve hukukî olarak ibra ettiğini açıkça bildirdiğini, davacıya ait konutun da içerisinde bulunduğu sitenin kısım kısım inşa edilecek olması nedeniyle satışın anahtar teslimi şeklinde yapılmadığını, inşaatların plana uygun şekilde devam ettiğini, bu nedenle ortak alan ve bazı bağımsız bölümlerin inşaatına devam edilmesinin eksik iş olarak sayılamayacağını, kaldı ki davacının iddiasına konu ortak alanların tümünün tamamlanarak teslim edildiğini, ...’a ilişkin iddia yönünden sözleşmenin 3.a maddesinde davacının projeye ait tapu kayıtlarını ve imar planını inceleyerek bilgi sahibi olduğunun açıkça gösterildiğini, yine 3.d maddesinde taahhüdün sınırlarının çizildiğini ve site sakinlerinin kullandığı kamuya terk edilmiş alanların tanzimi, tertibi ve inşası yönünde hiçbir taahhüdün bulunmadığının açıkça belirtildiğini, ...’ın imar mevzuatı uyarınca yeşil alan olarak bırakıldığını ve üzerine hiçbir tesisin yapılmasının vadedilmediğini, sosyal tesislerin ise 61 parsel üzerinde inşa edildiğini ve mülkiyetinin tümüyle siteye ait olduğunu ve sözleşmenin 12.g maddesi gereği kulüp katılım payı olarak bu yerlere ait giderlerin ödeneceğinin belirlendiğini, tesisat katları konusunda da sözleşmenin 12.d maddesinin açık olduğunu ve bu durumun davacı tarafça tazminat konusu yapılamayacağını, ara ve ana bağlantı yollarının, köprü ve alt geçitlerin yapı işlerinin Büyükşehir Belediyesine ait olduğunu, bu inşaatların kamu alanı üzerinde Belediyenin tasarrufunda devam ettiğini, toz vs.den şikâyet ederek müvekkiline sorumluluk yüklenmeye çalışılmasının da iyi niyetle bağdaşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı: 6. İstanbul 5. Tüketici Mahkemesinin 10.11.2015 tarihli, 2013/1585 E., 2015/1814 K. sayılı kararı ile; ... olarak adlandırılan alan ile açık ve kapalı yüzme havuzu, restoran ve kafeterya, spor tesislerinin yer aldığı ve Kulüp Evi olarak adlandırılan alanların bitki ve ağaçlandırma ile birbirinden ayrılmış olduğu, açık yüzme havuzunun vadedildiği şekilde 900 m2 değil, yaklaşık 870 m2 alanlı olduğu ve havuz çevresinde tüketiciye aktarılan şekilde bir kumsalın bulunmadığı, suni malzemeden kaplanmış ve kumsal intibaı vermeyen bir alan yaratıldığı, Göl ve Koru etapları arasında yaya geçişinin bulunmadığı, Göl etabı sakinlerinin; Koru etabında yer alan açık spor tesislerinden yararlanabilmek için Koru etap güvenliğini geçmeleri gerektiği, bu tesislerden yararlanmalarının güçleştiği, Akasya Projesi Etaplarının, araç yolları ile birbirlerinden ayrık durumda bulunduğu, açık otoparkın çocuk oyun alanına dönüştürüldüğü, interkom sistemi ile daireler arası görüntülü bir alt yapının ve otopark ve genel mekânları izlemek üzere kapalı devre kamera sisteminin kurulmadığı, Tanıtım Kataloğuna göre; toplam 26.000 m2 lik bir alanda yapılacağı vaat edilen ...’ın kamuya terk edilen 11471,87 m2 lik bir alanda bulunduğu, ...'tan ayrık şekilde inşa edilen sosyal tesislerin ise mülkiyeti davalıya ait (4.637,08 m2 yüzölçümlü) parsel üzerinde inşa edildiği, eksik iş olarak nitelendirilen bu hususların dava konusu taşınmazda 183.850TL tutarında değer kaybı yarattığı, tesisat katının bağımsız bölüme dönüştürülmesi nedeniyle (arsa payının eksilmesi suretiyle) meydana gelen zararın ise 7.786TL olduğunun bilirkişilerce tespit edildiği, davalıların bu bedelden sorumlu oldukları kanaatine varıldığı, bununla birlikte gecikme cezası istenemeyeceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 807,50TL’nin davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin (dava dilekçesinde aylık gecikme cezası olarak belirtilen) 9.192,50TL yönünden davanın reddine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde her iki taraf vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 26.09.2018 tarihli ve 2016/27193 E., 2018/8387 K. sayılı kararı ile; “1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Dava, satış esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ve geç teslim nedeni ile ceza-i şartın ödetilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, alınan bilirkişi raporunun hükme esas alındığı açıklanarak, tanıtım kataloğu ve sözleşme gereğince, açık yüzme havuzunun eksik m2 yapılması, Central Parkın m2 sinin eksik ve kamuya terk edilen alanda yapılması, açık otoparkın çocuk oyun alanına dönüştürülmüş olması, interkom sisteminin sözleşmeye göre yapılmamış olması, sosyal tesislerin davalı adına kayıtlı alanda bulunması, göl ve koru etapları arasında yol olmaması, bu hususların eksik iş olduğu ve gayrimenkulün değerinde kayba neden olacağı kabul edilerek bilirkişi raporunda hesaplanan değer kaybına hükmedilmesi gerektiği kabul edilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır. Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır. Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukukî veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır. Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır. Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır. Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir. Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4 maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır. Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir. Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir. Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; Davacının 8.6.2009 tarihinde satın aldığı dairenin 19.12.2011 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını 27.3.2013 tarihinde davalı tarafa gönderdiği ihtar ile bildirdiği anlaşılmaktadır. Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve mahkemece bilirkişi raporu ile tespit edilen hususların davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren eksiklik olduğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiştir. Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açılandığı üzere bu hususların açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır. Her ne kadar, 4.madde de konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir. Hal böyle olunca, mahkemece davacının ortak alanlara ilişkin talepleri yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. 3-Bozma nedenine göre davalının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 9. Mahkemenin 12.12.2019 tarihli ve 2019/301 E., 2019/684 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde her iki taraf vekili tarafından temyiz edilmiştir.