V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı taraf temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki daire satış vaadi sözleşmesi uyarınca teslim tarihinin 20.09.2020 olmasına karşın dairenin teslim edilmediği, davalı şirkete 101.000.00-TL ödeme yapıldığı ve kalan 169.000,00-TL'nin mahkeme veznesine depo edildiği, üzerine düşen tüm borçları yerine getirmiş olmasına karşın davalı şirketin borcunu yerine getirmemiş olduğu, Bölge Adliye Mahkemesi kararında davalı şirketin, taşınmazı teslim etmemesini gerekçe gösterdiğini, davalı şirketin, arsa sahiplerine dahi taşınmazı teslim etmediğini, gelinen aşama itibariyle çok zaman geçmiş olması da göz önüne alındığından yeni bir bilirkişi raporu alınarak davaya konu taşınmazın, inşaat seviyesinin yeniden belirlenmesi, yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğinin saptanmasının gerektiği, ancak, istinaf mahkemesinin, yerel mahkeme tarafından alınan bilirkişi raporuyla yetindiği, eksik inceleme ve soruşturma neticesinde hüküm kurduğu, ilk derece mahkemesince davalı satıcının sözleşmenin geçersiz olduğuna yönelik savunmalarına tibar edilemeyeceği ve ayrıca sözleşmeyi yapan ... ... ...'nun 10/01/2018 tarih 224 numaralı vekaletname ile davalı şirket adına konut satış vaadi sözleşmesi yapmaya yetkili olduğu anlaşılmış" olduğu kanaatine varıldığı, ayrıca istinaf mahkemesi tarafından arsa sahipleri ve yüklenici arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerindeki yükleniciye ait borçların yerine getirilip getirilmediğinin incelenmesi gerektiği, zira, söz konusu sözleşmede açıkça ruhsat alındıktan sonra sözleşmede belirlenen hususlar çerçevesinde kat irtifakı kurulacağı ve herkesin tapularının kendi üzerine çıkarılacağı şeklinde hüküm yer aldığı, kat irtifakı 17.07.2018 tarihinde kurulmuş olmasına karşın dairenin kat irtifakı tapusunun kendilerine verilmediği Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri
3. Değerlendirme
Dava, yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür.Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364 maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163 maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;
Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai ) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici)ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını,örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüd eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır.
Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir.
Borçlar Kanununun 162/I ‘deki “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez. Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir.
Bunun yanında, arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesine göre “Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı devri karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK’nın 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin arsa sahiplerine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur.
Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca teslim olgusunun gerçekleşmemesi nedeni ile davacının tapu iptal ve tescil davasının koşulları oluşmadığı belirtilerek, mahkeme kararı kaldırılarak, davanın reddine karar verildiği, ancak davanın sadece yüklenici şirkete karşı açılmış olduğu, arsa sahiplerinin davada yer almadığı anlaşılmıştır.
Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince, arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan öncelikle taraf teşkilindeki eksiklik tamamlanmalı, çekişme arsa sahipleri de taraf olduktan sonra onun da huzuru ile görülüp sonuçlandırılmalıdır. Eksik taraf teşkili ile istemin yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamış, kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.
