Yargıtay 11. Hukuk Dairesi · E. 2022/2248 · K. 2023/5905

11. Hukuk Dairesi         2022/2248 E.  ,  2023/5905 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun usulen kabulü ile mahkeme hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip, gereği düşünüldü. I. DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dükkan nitelikli bir taşınmazı 6.000.000,00 TL bedelle 02.07.2014 tarihinde davalılardan satış suretiyle edindiğini, davalı Cathay İnşaat... A.Ş’nin satış aşamasında müvekkiline dava konusu taşınmazın 36 araçlık park yerinin mevcut olduğunu beyan ettiğini, buna ilişkin olarak belediyeye sundukları mimari proje ve evrakları müvekkiline e-posta ile göndererek bunun gerçekleştireceklerini taahhüt ettiklerini, kaldı ki bu taahhüdün aynı zamanda yasal bir zorunluluk olduğunu, zira ilgili yönetmelik maddeleri uyarınca ticari amaçlı kullanılan alanlarda her 50 m2’ye 1 otopark alanı tahsis edilmesi gerektiğini, dava konusu taşınmazın bulunduğu projeye göre bu şartın sağlandığını ancak fiili durumda gerek davalıların projede otopark olarak ayırdıkları alanları farklı amaçlara özgülemeleri, gerek projedeki elverişsizlikler ve gerekse yönetim planına konulan düzenlemelerle dava konusu taşınmaza en az 36 araçlık otopark alanı tahsis edilmesinin fiziken imkansız kılındığını, taşınmaz işlek bir caddeye cepheli olsa da otopark alanı olmadığı için kıymetinden ve getirisinde maddi kayıplara uğradığını, müvekkili taşınmazı satın aldığında otopark yerleri ve konut projelerinin henüz inşaat aşamasında olduğunu, bu nedenle ayıbın tespiti ve ihbarının mümkün olmadığını, satın alındıktan yaklaşık 2 yıl sonra inşaatın tamamlandığını ve müvekkili kiracısının açık otopark alanlarının eksik olduğunu ve kapalı otopark alanlarından ise yönetim planı hükümleri nedeniyle yararlanılamadığını müvekkiline bildirdiğini, bunun üzerine müvekkilinin önce şifahen sonra e-posta ile davalı Cathay İnşaat... A.Ş.'ye bildirimde bulunduğunu, son çare olarak da ihtarname gönderildiğini, ayrıca davalı Cathay İnşaat... A.Ş.’nin ağır kusurlu yüklenici olması nedeniyle ayıp ihbar sürelerinden yararlanamayacağını, davalılara 36 araçlık yer tahsis edilmesi yönünde gönderilen ihtarnameden sonuç alınamadığını, bu nedenle müvekkilinin satış bedelinden indirim isteme seçimlik hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek şimdilik 100.000,00 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP 1.Davalı Cathay İnş. San. ve Gayrimenkul Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin projeyi imal eden ve geliştiren şirket olarak üzerine düşen tüm sorumlulukları yerine getirerek mevzuata ve projeye uygun şekilde otopark alanlarını belirlediğini, davacının taşınmazı projeden değil tamamlanmış haliyle görerek ve inceleyerek satın aldığını, taşınmazın satış anındaki durumuyla eksiksiz teslim edildiğini, satıştan çok sonra doğan ve yönetimden kaynaklanan sebeplerle taşınmaza ait otoparkın kullanılmamasının sorumluluğunun müvekkiline yükletilemeyeceğini, ayrıca B2 katında yer alan 484 m2 büyüklüğündeki sığınak alanının barış zamanlarında otopark alanı olarak kullanılarak ilave park yeri kazanılabildiğini, projede yer alan konutların kapalı garaj alanlarının tamamını kullanmakta ve dükkanları istifade ettirmemekte olduklarını, dolayısıyla davacının ayıp iddiasını müvekkiline yöneltemeyeceğini, davacının yasal sürede ayıp ihbarında da bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. 2.Davalı İris İnş. Tur. San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, taşınmazın yapım ve inşasının diğer davalı şirket tarafından yapıldığını, davacının taşınmazı, yapım işlerinin tamamlanmasından sonra satın aldığını, davacının yasal sürede ayıp ihbarında bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. 3.Davalı ..., davaya cevap vermemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının taşınmazı 02.07.2014 tarihinde tamamlanmış haliyle tapudan satış suretiyle aldığı, otopark alanına ilişkin ihtarın 28.11.2017 tarihinde davalılara bildirildiği, taşınmazda bilirkişi incelemesi ile de tespit edilen ve açık ayıp niteliğinde olduğu anlaşılan yeterli otopark alanının sunulmadığına ilişkin ayıp iddiasının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 474 ve 477 nci maddeleri dikkate alındığında süresi içerisinde yapılmadığı, bu nedenle ayıbın örtülü olarak kabul etmiş sayıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece 6098 sayılı Kanun'un 474 üncü maddesi yerine 246 ıncı maddesi atfıyla 225 inci maddesinin birinci fıkrasının uygulanması gerektiğini, davalıların hem eseri meydana getiren yüklenici sıfatına hem de taşınmazın yönetim planını hazırlayıp tapuya tescil eden sıfatına haiz olduklarını, taşınmaz meydana getirilirken açık otopark alanındaki imkansızlığın yönetim planında yapılacak düzenlemelerle kapalı otoparktan dükkanları da faydalandırarak en aza indirgenmesi mümkün iken tam tersi yönde bir kararla kapalı otoparkı dükkanların kullanımına kapatarak kusurlu davranışlarını katladıklarını, bilirkişi incelemesi sonucu açık ayıp olduğunun tespit edildiğini, davalılar eksik yaptıkları işi bilmelerine rağmen üzerine bir de bu eksik işi telafi edebilecekleri imkanları ortadan kaldırdıklarını, dolayısıyla ağır kusurlu olduklarını, ağır kusur halinde ayıp ihbar sürelerine uyulmadığının ileri sürülemeyeceğini, ayıp bildiriminin yapıldığı tarih olarak 28.11.2017 tarihli ihtarname tarihinin kabul edilmesinin doğru olmadığını, müvekkilinin otopark yetersizliği hakkındaki şikayetlerini şifahen davalılardan "Cathay İnşaat" yetkilileriyle görüştüğünü ve buna karşılık davalı Cathay İnşaatın da 12.05.2017 tarihinde müvekkiline bir elektronik posta gönderdiğini, dolayısıyla tarafların ihtarname öncesinde de bir iletişim içinde olduklarını, müvekkilinin elektronik yazışma çıktısıyla bu ihbarı yaptığını ispatladığını belirterek hükmün kaldırılmasını ve davanın kabulünü istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkemece dava konusu taşınmazın mimari projesinde belirtilen sayıda otopark inşa edilmediği açık ise de, davacı tarafça taşınmaz satın alınırken bu hususun tespiti mümkün olduğuna göre, ayıbın açık ayıp niteliğinde olduğunun kabulü gerektiği, taşınmaz satın alınırken davacının kandırıldığı (iğfal edildiği) yönünde bir delile de rastlanılmadığından davalı tarafın ağır kusurlu olduğunun kabul edilemeyeceği, davacı beyanlarından taraflar arasındaki e-posta yazışmalarının en erken 2017 yılı Mayıs ayı başında başladığı, davalı tarafça 12.05.2017 tarihli e-posta ile davacıya bu hususta cevap verildiği, bu itibarla 6102 sayılı Kanun' un 23 üncü maddesinin birinci fıkrası c bendi uyarınca yasal sürede ayıp ihbarında bulunmayan davacının taşınmazı ayıplı hali ile kabul ettiği, davacının satıştan sonra oluşturulan yönetim planı nedeniyle zarar iddiasına ilişkin olarak ise sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkının saklı olduğu, ilk derece mahkemesinin kararının sonucu itibariyle doğru olduğu ancak uyuşmazlığın çözümünde eser sözleşmesi yerine satış sözleşmesi hükümleri uygulanması gerekmekte olup bu şekilde hükmün gerekçesinde değişiklik yapılmış olacağı gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun usulden kabulüne, kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına, davanın reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; somut uyuşmazlıkta 6098 sayılı Kanun'un 225 inci maddesinin birinci fıkrasının uygulanması gerektiğini, sevk maddesi olarak yanlış kanun maddesinin kullanılmasının davacının zararının katlanılmasına sebebiyet verdiğini, ayıp ihbarının yazılı olarak yapılmasının hukuki zorunluluk olmadığını, tarafların ihtarname ve e-posta öncesinde de görüştüklerini bu nedenle ayıp ihbarı tespitinin hatalı olduğunu, davalılarıın istinaf kanun yoluna başvurmamasına rağmen Bölge Adliye Mahkemesince yeniden kurulan hüküm ile davalılar lehine karar tarihi itibari ile tekrardan vekâlet ücretine hükmedilmesinin doğru bulunmadığını belirterek kararın bozulmasını istemişlerdir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ayıplı satış nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 2.6102 sayılı Kanun'un 23 üncü maddesi. 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 17.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.