V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; müvekkillerinin hak sahibi olduğu Dikmen Vadisi 4.ve 5.etapların Bakanlar Kurulu kararıyla tekrar kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilmesi sonrasında davalı ... Meclisince tesis edilen 09.08.2010 tarihli kararıyla taraflar arasında akdedilen 02.10.2006 tarihli konut sözleşmeşine tekrar geçerlilik kazandırılmış iken davalı Belediyenin bu durumu saklayarak sözleşme fesh edilmiş gibi savunarak mahkemeyi yanılttığını, kentsel dönüşüme ilişkin belediye meclis kararının yargı kararlarıyla iptal edilmesi üzerine taraflar arasında akdedilen sözleşmenin dayanağının kalmadığını düşünerek yıkılan gecekondusuyla ilgili en azından yapı bedelinin tazmin edilmesi amacıyla dava açmasında yasa ve usule aykırı bir durum olmadığını, aynı alanın bu kez Bakanlar Kurulu Kararı ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilip akabinde hak sahipleriyle Belediye arasında akdedilen bütün konut sözleşmelerinin de geçerli olduğuna ilişkin 09.08.2010 tarihli Belediye Meclis kararının tesis edilmesi nedeniyle, davalı ... tarafından yapılması gereken işlemin yargı kararına istinaden tahsil edilen yapı bedelini tekrar isteyerek sözleşmeye işlerlik kazandırmak olduğunu, yapı bedelinin tahsil edilmesi nedeniyle konut sözleşmesinin fesih edildiğin belirtmesinin 09.08.2010 tarih ve 2241 sayılı meclis kararına da aykırı olduğunu, dava devam ederken belediye yetkililerinin davacıları telefonla arayarak “davanın reddedildiğini” belirtmek suretiyle yanıltarak 01.12.2020 tarihli taahhütmamenin imzalanmasını sağladıklarını, hile ile imzalatılan 01.12.2020 tarihli taahhütnamenin geçerliliği olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin halen yürürlükte olduğunu, ayakta bulunan sözleşme nedeniyle sadece edimin ifa olanağının kalmadığını, Borçlar Kanunun'un 106 ncı maddesi gereğince alacaklıya tanınan seçimlik hakların ifası için yani ifa yerine geçen zararın tazmini için dava açıldığını, taraflar arasındaki sözleşme gereğince 100 m² daire için ödemeyi taahhüt ettiği halde, sözleşmenin ifa olanağının veya müvekkilleri açısından faydasının kalmaması nedeniyle ödemediği taksit tutarları toplamının ise, fark teorisine göre 100 m² dairenin 2013 yılı değerinden mahsup edilerek gerçek olumlu zarar hesabinin yapılması gerektiğini ileri sürerek, usul ve yasaya aykırı yerel mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; kentsel dönüşüm projesine ilişkin imar planının iptal edilmesi nedeniyle hak sahibinin sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararının tazmini istemidir.
2. İlgili Hukuk
2981 Sayılı Kanun'un 10 uncu maddesi "Bu Kanun hükümlerine göre hazine, belediye, il özel idaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, 12 nci madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra, kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilerek ilgilisine "Tapu Tahsis Belgesi" verilir. Tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder. "
Aynı Kanun'un Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular başlıklı 13 üncü maddesi;
“Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular hakkında aşağıdaki uygulamalar yapılır.
a. (Değişik : 22/5/1986 - 3290/6 md.) Bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.
b. (Değişik: 22/5/1986 - 3290/6 md.) Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde, ıslah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilir. Gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilir. Tahsis edilen arsa veya hissenin bedeli 4/11/1983 tarih ve 2942 Sayılı Kanun veya 6/6/1984 tarih ve 3016 Sayılı Kanuna göre tespit edilir.”
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 1 inci maddesi; "Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler. Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da, bu Kanun hükümleri uygulanır. "
5393 sayılı Kanun’un 73 üncü maddesi “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir”.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 112 nci maddesi “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiç bir kusurun isnat edilemiyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”
Aynı Kanun'un 106 ncı maddesi; " Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur."
Aynı Kanun'un 125 inci maddesi; "Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar" şeklinde düzenlemeler ye almaktadır."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.01.2022 tarihli 2019/(13)3-42 E., 2022/42 K. sayılı ilamı "...Bu açıklamalara göre somut olayda davalının imar planının iptali nedeniyle edimini ifa edememesinden doğan zarar, davacıya teslim edilmesi gereken konutun rayiç bedeli kadar olduğundan, uyuşmazlığın taraflar arasındaki sözleşme hükümleri ve analiz raporu çerçevesinde değerlendirilmesi, daha açık bir anlatımla davalının sorumluluğunun analiz raporundaki değerlerle sınırlı tutulması durumunda davacının gerçek zararının tazmin edilemeyeceği açıktır." şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. Taraflar arasında imzalanan 02.10.2006 tarihli Tapu Tahsis Belgeli Tesis Sözleşmesi gereği taşınmaz davalıya devredilmiş ve karşılığında davacı tarafa konut tahsis edileceği belediye tarafından taahhüt edilmiştir.
2. Proje kapsamında Belediye Meclisince uygulama ve nazım imar planları onaylanmış ve kesinleşen parselasyon planı tapuya tescil edilmiş ise de söz konusu parselasyon planı ve bu işlemin dayanağı olan meclis kararları Ankara 13. İdare Mahkemesinin 13.05.2009 tarihli kararı ile iptal edilmiştir.
3. İptal sebebiyle 07.07.2010 tarihli Bakanlar Kurulu kararına kadar projeye ara verilmiş ve hak sahiplerinin ödemeleride durdurulmuş ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile Dikmen Vadisi Son Etap Kentsel Dönüşüm Proje Alanı olarak ilan edilmiştir.
4. 22.01.2014 tarihinde Ankara Büyükşehir Belediyesi Uzlaşma Komisyonunca; "2981 sayılı İmar Kanunun 13 üncü maddesi yer alan yerinde muhafaza edilemeyen gecekondu sahiplerine arsa veya hisse verilir. Burada muhafaza edilemeyen yapıya sadece enkaz bedeli ödenir hükmü gereğince tahsisi yapılması halinde enkaz bedeli ödenmesi gerektiği, yapılan sözleşme kapsamında konut taahhütünün aynı zamanda arsa tahsisini de içerdiğinden mahkeme kararı ile tesis bedeli ödenen ...nolu yapı ve 400 m² tapu tahsis karşılığında ... ve diğerleri ile Belediyemiz arasında imzalanan 02.10.2006 tarihli uzlaşma komisyonu kararının iptal edilerek 100 m² lik konut sözleşmesi hükümsüz kaldığından sözleşme gereği Belediyemize ödediği bedelin iade edilmesine" şeklinde karar verilmesi üzerine, davacılar 26.02.2014 tarihli dilekçe ile Belediye başvurarak, yeni bir sözleşme yapılması için talepte bulunmuş ve talep üzerine 05.04.2014 tarihinde Belediye, dava dosyasına ödenen bedelin iade edildiğini gösterir makbuzla başvurulması halinde konut sözleşmesinin yenilenebileceğini bildirmiştir.
5.19.05.2015 tarihli Ankara Büyükşehir Belediyesi Encümen kararı ile; Dikmen Vadisi Son ETap Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında kalan taşınmızın mülkiyeti belediyeye ait olduğundan 2981 sayılı yasa gereğince hak sahibi olmaları nedeniyle Çankaya ilçesi Hilal mahallesinde bulunan parselin 240 m2 hissesinin 252.000 TL arsa bedeli üzerinden kanun gereği tahsis edilmesine karar verilmiş ve 09.06.2015 tarihinde Çankaya İlçesi Hilal Mahallesinde bulunan tapu kaydına 240 m2 nin davacılara tahsis yapıldığına ilişkin beyan şerh düşülmüştür.
6. 13.10.2020 tarihinde Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisince; " idareye dava açarak, enkaz bedeli, yapı bedeli, muhtesat, avukatlık ücreti, icra ve vekalet ücreti almış olanların bu ödemeleri yasal faizleri ile birlikte peşin yada vade farkı eklenerek 12 eşit taksitte ödemeyi taahhüt etmeleri ve 1 ay içerisinde müracaat etmeleri durumunda hak sahipliği işlemlerinin kaldığı yerden yeniden tesis edilmisine,.....vatandaşlar tarafından sözleşmeden kaynaklı idaremize karşı açılmış olan ve halen devam eden davalarda , davadan feragat edilmeden sözleşmeler yenilenmeyecektir. Tüm yargı giderleri sözleşmesi yenilecek hak sahipleri tarafından ödenecektir. Aksi halde yeniden sözleşme imzalanmayacaktır. hak sahipleri yukarıdak belirtilen şartaları kabul ettiklerini yazılı olarak taahhüt etmeleri durumunda yeniden konut karşılığı sözleşme imzalanacaktır. Aksi halde sözleşmeleri yenilenmeyecektir." şeklinde karar alınmış ve akabinde davacılar tarafından 01.12.2020 tarihli taahhütname imzalanmıştır.
7. Davalı ... 10.02.2021 tarihinde dava dosyasına ibraz ettiği beyan dilekçesinde; sözleşmenin feshedildiği ve halihazırda mevcut bir sözleşme bulunmadığının davacılar tarafından taahhütnamenin imzalanması ile ikrar edildiği, idarenin sözleşmeyi yenilemesinin ancak davacılar tarafından imzalanan taahhütnamedeki şartların gerçekleştirilmesi halinde söz konusu olacağı, bu kapsamda taraflar arasında davanın geldiği aşama da dikkate alındığında mevcut bir sözleşmenin bulunmadığı, bu nedenle de idarenin herhangi bir taahhüdünün kalmadığı bildirilmiştir.
8. Davacılar eldeki dava ile; davalı idarenin Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yaptığı sözleşmeye göre edimini yerine getirmediğini, projenin idare mahkemesi tarafından iptal edilmesi nedeniyle ifa olanağının ve faydasının kalmadığını ileri sürerek ifa yerine geçen müsbet zararlarının belirlenerek tazminini talep etmişlerdir. Taraflar arasında davacılara ait taşınmazın davalıya devri ve belirlenen eksik bedelin ödenmesi karşılığında davalı tarafından yapılacak brüt 100 m² lik konutlardan 1 adet dairenin davacılara verileceğine dair sözleşme imzalandığı, davacılar tarafından arsa devrinin davalı kuruma yapıldığı, taksit bedelinin bir kısmının ödendiği, yapılacak projenin Ankara 13. İdare Mahkemesinin 13.05.2009 tarihli 2008/363 E., 2009/594 K. sayılı ilamı ile iptal edildiği hususlarında anlaşmazlık yoktur. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında imzalanan 02.10.2006 tarihli sözleşme Türk Borçlar Kanunu'nun 123 ve devamı maddelerinde düzenlenen karşılıklı borç yükleyen sözleşmedir. Sözleşme uyarınca davacıların taşınmazlarını davalı ... devrettikleri ve belirlenen taksitlerin bir kısmını ödemek suretiyle üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirdikleri de sabittir. Davalı ... tarafından yukarıda ayrıntılı olarak yazıldığı üzere her ne kadar sözleşmenin fesh edildiği mevcut bir sözleşmenin bulunmadığı ileri sürülmüş ise de; sözleşmelerin devamının sağlanmak istenmesi ve özellikle idarenin beyanlarda bulunarak hak sahiplerinde güven oluşturması ve bu kapsamda davacıların taahhütname imzalanmasının sağlanması kamuya güven ilkesine aykırılık oluşturmakta olup üstelik tek taraflı şartlar içeren taahhütname de geçersizdir. Bu durumda davacılar Türk Borçlar Kanunu'nun 125/1 maddesi gereği borcun ifasını veya ifa yerine geçecek müsbet zararını isteyebilir. O halde, sözleşmenin ayakta olduğu kabul edilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
