İçtihatYargıtay3. Hukuk Dairesi13.12.2023

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2023/1984 · K. 2023/3700

3. Hukuk Dairesi 2023/1984 E. , 2023/3700 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, bozmaya uyan Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir. Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı kiracının, müvekkili kooperatife ait ... Sitesi içerisinde bulunan ve gazino olarak kullanılan taşınmazda 01.10.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğunu, taşınmazın kiraya veriliş amacının site sakinlerinin ve misafirlerinin site dışına gitmeksizin rahatça eğlenebilecekleri, dinlenebilecekleri ve ekonomik olarak yiyecek ve içecek temin edebilecekleri yeri sağlamak olduğunu ancak dava konusu yerin site sakinleri için sosyal tesis olarak kullanılmaktan uzak, site haricindeki kişiler için düğün salonu eğlence merkezi ve lüks restoran olarak kullanıldığını, bu nedenle site içerisinde başka benzer yer de bulunmadığından gerek kiralayan kooperatif, gerekse site sakinlerinin mağdur olduklarını belirterek, ihtiyaç nedeniyle akdin feshi ile davalının davaya konu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu yerin gazino olarak kiraya verildiğini ve kiraya veriliş amacına uygun olarak işletilmekte olduğunu, ihtiyaç sebebiyle açılacak olan davalarda kira süresi bitmeden veya bir aylık dava süresi içerisinde akdin yenilenmeyeceği iradesinin kiracıya ulaştırılmış olması gerektiğini, davacının ihtiyaç iddiasını yasal süreyi geçirdikten sonra bildirdiğini, bu nedenle davanın öncelikle süre yönünden reddinin gerektiğini, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerektiğini, davacının kötüniyetli olup kiralanan yere ihtiyacının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. Dairece verilen 20.02.2019 tarihli ve 2017/5176 E., 2019/1336 K. numaralı ilamla; konut ve çatılı ... yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabileceği, taraflar arasında 01.10.2006 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kira sözleşmesinde taşınmazın "...ekli proje ve yerleşim krokisinde belirlenen alan" olarak tanımlandığı, dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı ... yeri kirasına tabi olup olmadığının tespit edilemediği, uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerektiği, Mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edip, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) konut ve çatılı ... yeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra, çatılı ... yeri niteliğinde olduğunun anlaşılması halinde ise; mevcut kooperatif ana sözleşmesinin 6 ncı maddesine göre değerlendirme yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle karar bozulmuştur. B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; aynı yere ilişkin taraflar arasında aynı Mahkemede görülen dosyada keşfe gidilerek bilirkişi heyetinden taşınmazın vasfına dair rapor alındığı, taraflar arasında düzenlenen 01.10.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın ekli proje ve yerleşim krokisinde belirlenen alan (Eski adı ... ...) olarak ifade edildiği, yine kira sözleşmenin 5,8,12,13, ve 15 inci maddelerinde kiracının kullanacağı ve faydalanacağı alanlar olarak kumsal, sahilde bulunan yeşil alan, havuz gibi alanlardan bahsedildiği, son aldırılan ve hükme esas alınan 17.03.2021 havale tarihli bilirkişi raporunda kiralanan yerin baskın vasfının açık alan olarak tespit edildiği ve kiralananın kullanım şekli, davacı vekilinin mahkeme huzurunda alınan beyanında da kapalı alan ile birlikte açık alanlarında kiraya verildiğinin belirtildiği, kiralanan yerin baskın vasfının açık alan olduğu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin genel hükümlere tabi olduğu, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin ancak konut ve çatılı ... yerleri için ileri sürülecek sebeplerden olup, genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde tahliye nedeni olarak ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; alınan bilirkişi raporlarında taşınmaz vasfının kök ve ek raporda kapalı alan olarak vasıflandırılmasına rağmen aynı Mahkemedeki farklı dosyadaki bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, dosya kapsamında çelişen bilirkişi raporu olmadığını, diğer dosyada alınan hatalı ve birçok yönüyle eksik raporunun hükme esas alındığını, açık alanların kiralanana dahil olmayıp sözleşme dışı iyiniyet göstergesi olarak kullanımına izin verildiğini, açık alan vasfında nitelendirilen alanın ise yeşil alan olup sit alanı olduğunu, kumsalın da aynı şekilde olduğunu, kira sözleşmesinin bu alanları kapsamayacak şekilde anıtlar kurulundan izin ve onay alınarak üstü kapalı gazino binası için sözleşme yapıldığını, buranın kiraya verilmesindeki temel amacın site sakinlerinin sosyal ihtiyacın karşılanması olduğunu, yaz dönemi dışında oldukları ve etraftaki bir çok sosyal tesis ve eğlence merkezi bu dönemde kapalı olduğu için sitenin içerisinde yer alan ve her dönem düzenli olarak kullanabilecekleri, zaman geçirebilecekleri ekonomik bir tesise ihtiyaç duyulduğunu, davalı şirketin ise davaya konu yeri yaz döneminde yapılış ve kiralanış maksadı dışında kullanmakla kalmayıp, yaz dönemi dışında çoğu zaman kapalı tutmakla kooperatifin ve site sakinlerinin mağduriyetine neden olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasına talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1.6098 sayılı Kanun'un 327 vd. maddeleri, 2. 09.05.1960 tarihli ve 21/9 ve 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, 3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 33 üncü maddesi. 3. Değerlendirme 1. Mahkemece uyulmasına karar verilen bozma ilamı doğrultusunda işlem yapılmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşen hususlara yönelik itirazların incelenmesine olanak bulunmamasına ve özellikle Mahkemece kiralananın bulunduğu yerde keşif yapılarak alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmasına, kira sözleşmesinde yapılan açıklamalar doğrultusunda kiralananın kullanım ve işletilme tarzı ile açık alanların kapalı alanlara göre çok daha fazla alana sahip olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir. 2. Mahkemece; Kiralanan açık alan niteliğinde olduğundan, kira sözleşmesi hükümleri gözetilmek suretiyle tahliye talebinin adi kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlere (6098 sayılı Kanun'un 327 vd maddeleri) göre değerlendirilmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususta bir değerlendirme yapılmaksızın davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.