IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin 24/05/2016 tarihli ve 2013/623 Esas, 2016/302 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde taraflar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay(Kapatılan)15. Hukuk Dairesi 27.03.2019 tarih ve 2018/4571 Esas, 2019/1369 Karar sayılı ilamında; "Asıl davada, davalı ... hakkındaki dava husumet yönünden reddedilmiş olup, vekille temsil olunduğu ve diğer davalı ile ortak vekille temsil edilmiş olmakla birlikte ret sebebi farklı olduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 2/2 ve 7/2. maddesi uyarınca daha fazla olamayacağından bu davalı yararına 1.800,00 TL maktu vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken asıl davada davalı ... yararına ayrı vekâlet ücretine hükmedilmemesi usul ve yasaya aykırı olmuştur.
3-Antalya İli Korkuteli İlçesi Yeni Mahalle 582 ada 7 ve 8 ile 583 ada 8 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapımı için asıl dava davacıları-karşı dava davalıları arsa sahipleri ve murisleri Meryem Karataş ile yüklenici şirket arasında Korkuteli 1. Noterliği'nde 02.05.2006 gün 3062 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme ile 582 ada 7 parselde üç katlı ve her katta iki daire olmak üzere toplam altı daire, 582 ada 8 parselde üç katlı her katta üç daire olmak üzere toplam dokuz daire yapılıp bunların hepsinin arsa sahiplerine ait olacağı, 583 ada 8 parselde de 8 bağımsız bölüm yapılıp bunlardan 5'inin arsa sahiplerine, bu parseldeki diğer bağımsız bölümler ile 582 ada 9, 583 ada 9, 587 ada 1, 2 ve 12 parsel sayılı taşınmazların tamamının bedel olarak yükleniciye verileceği kararlaştırılmıştır.
İnşaatın süresi başlıklı bölüme göre, inşaat ruhsatı alındıktan sonra 16 ay içinde iskanı alınmış olarak daireler teslim edilecektir. Sözleşmede inşaatın teknik ve genel şartları da belirlenmiştir. Arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında 12.10.2009 tarihinde adi yazılı olarak düzenlenip imzalanan ek sözleşmenin birinci paragrafında inşaatın tamamlanıp teslim edileceği tarih 15.11.2009 olarak belirlenerek teslimde gecikme halinde aylık 1.200,00 TL kira bedeli ödeneceği, ikinci paragrafında iskan alınmaması halinde yükleniciye bırakılacak 582 ada 9 parselin devredilmeyeceği, üçüncü paragrafta da 582 ada 9 parselde yapılacak dükkanlardan bir kısmının ...'a satışı kararlaştırılmıştır. Sözkonusu ek sözleşmenin 582 ada 9 parseldeki yapılacak dükkanların satışı ile ilgili bölümü taşınmaz satışını da içermekte olup resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersizdir. Noterde düzenleme şeklinde yapılıp imzalanan sözleşmede yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm ve parsellerin devir tarihi belirtilmediği ve bu halde yüklenici, sözleşme uyarınca edimini tam olarak yerine getirip, yapı kullanma izin belgesi alınması yükümlülüğü de kendisine ait olduğundan yapı kullanma izin belgesini de alması gerektiğinden ek sözleşmenin ikinci paragrafı ile arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin teslim tarihini yüklenici yararına geciktiren birinci paragrafı, sözleşme kapsamı ve mentiyle çelişmeyip, tarafların durumlarını ağırlaştırıcı ve yeni borçlar yükleyici nitelikte olmayıp resmi şekilde yapılması zorunlu olmadığından aylık 1.200,00 TL kira bedeli dışındaki kısmı geçerlidir.
Asıl davada diğer talepler yanında arsa sahiplerince sözleşmenin feshi, karşı davada da yüklenici şirket tarafından sözleşme ile kararlaştırılan taşınmazların tapu kayıtlarının iptâli ve tescili istendiğinden fesih koşulları ya da yüklenici yararına tescil koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti için yüklenicinin inşaatı sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı, tasdikli projeleri ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim edip etmediğinin, sözleşmede yüklenici, yapı kullanma izin belgesini almayı da üstlendiğinde bu hususun da araştırılması gerekir.
Sözleşmede gecikme halinde ödenecek gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa dahi, yüklenicinin eseri kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmemesi halinde sözleşme ve ek sözleşmeye göre teslimi gereken tarihlerde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 106/II., 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK'nın 125/I. maddesine göre arsa-iş sahibi gecikme halinde ayrıca temerrüt ihtarına gerek olmaksızın akdin ifasını bekleyerek gecikme tazminatı isteyebileceği ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleriyle ilgili uygulamalarda bunun en az aylık rayiç kira bedeli olacağı kabul edildiğinden arsa sahipleri aylık asgari rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı isteyebileceklerdir.
Sözleşmede iskân koşulu bulunduğundan arsa sahipleri kendilerine düşen bağımsız bölümleri teslim almış olsalar dahi yapı kullanma izin belgesi olmayan bağımsız bölümleri kullanmaya ve kiraya vermeye zorlanamayacaklarından oturarak kullanmak veya kiraya vererek gelir temin etmek suretiyle ekonomik yarar sağladıkları ve gelir temin ettikleri yüklenici tarafından ileri sürülüp yasal delillerle kanıtlanmadıkça arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar gecikme tazminatı isteyebileceklerdir.
Asıl davada arsa sahiplerince talep edilen tazminatın birden fazla hukuki sebebe dayalı olarak tahsili talep edildiğinden bunların değerlendirilebilmesi için herbir kalem alacak için ne miktar talepte bulunduğunun dava dilekçesinde gösterilmesi gerekir. Gösterilmemiş ise HMK'nın 31. maddesi gereği hakim davayı aydınlatma görevi kapsamında taraflardan açıklama yapılmasını isteyebileceğinden, mahkemece öncelikle davacı-karşı davalı arsa sahiplerine asıl davanın sonuç bölümünün 2. maddesinde talep ettikleri 50.000,00 TL bedelden her bir alacak kalemi için istedikleri alacak miktarının açıklattırılması ve sözleşme konusu inşaatların yapılacağı 582 ada 7 ve 8 parseller ile 583 ada 8 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde yapılan inşaatlarla ilgili yapı ruhsatları, tasdikli projeleri ve inşaat işlem dosyası ile alınmış ise yapı kullanma izin belgelerinin ilgili belediyeden getirtilmesi, davalı-karşı davacı yüklenicinin davacı-karşı davalı arsa sahiplerinin dairelerini teslim alıp fiilen kullanarak ya da kiraya vermek suretiyle gelir teminine yönelik bildirdiği halde toplanmayan delil ve belgelerinin toplanması gerekir.
Bu şekilde açıklamalar yaptırılıp, belediyeden gerekli belge ve işlem dosyası da getirtildikten sonra konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde yeniden keşif de yapılarak sözleşme ve ekleri, yapı ruhsatı tasdikli projesi ile imar mevzuatına göre yüklenicinin 582 ada 7 ve 8 ile 583 ada 8 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki inşaatları tamamlayarak teslim edip etmediği, yapı kullanma izin belgesi alınıp alınmadığı alınmamış ise alınmasının mümkün olup olmadığı ile arsa sahiplerinin vereceği açıklama dilekçesini de gözönünde tutarak ve ek sözleşme ile yüklenici şirketin arsa sahiplerine ait inşaat ve bağımsız bölümleri 15.11.2009 tarihine kadar tamamlayıp teslimi taahhüt ettiği kabul edilerek asıl davada arsa sahiplerinin sözleşmenin feshini istemekte haklı olup olmadıkları, isteyebilecekleri gecikme tazminatı-kira bedeli ile eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ve karşı davada yüklenicinin talep ettiği tapu paylarına hak kazanıp kazanmadığı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınmalıdır.
Tüm bu deliller toplandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi halen alınmamış olup alınmasının mümkün olduğunun da bilirkişi kurulunca bildirilmesi halinde mahkemece davalı-karşı davacıya yapı kullanma izin belgelerini almak üzere makul bir süre ve yetki verilmelidir.
Toplanan tüm deliller ile alınacak bilirkişi raporuna göre yüklenicinin sözleşme ve eklerine aykırı ruhsatsız ve kaçak olarak yapıp yasal hale getirilmesi mümkün olmayan ve yapı kullanım izni alınması mümkün olmayan bir inşaat yapmış olması ve yapı kullanma izin belgesinin alınmaması halinde asıl davadaki sözleşmenin feshi-gecikme tazminatı eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile karşı davadaki tapu iptâli ve tescil talebi konusunda, inşaat yasal olup feshedilemeyecek aşamaya geldiği kabul edilirse ve yüklenici tarafından yapı kullanma izin belgesi alınırsa asıl davada hükmedilecek eksik ve kusurlu işlerin bedel ve gecikme tazminatının ödenmesi koşuluyla ve birlikte ifa suretiyle karşı davanın kabulü ve bu halde arsa sahipleri karşı davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından karşı davada harç ücreti, vekalet ve yargılama giderleri ile sorumlu tutulamayacakları gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.
Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile asıl ve karşı davada yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür." gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında, taraflar arasında ek sözleşme kapsamında 582 ada 9 parsel sayılı taşınmaza yapılacak dükkanların satışı, taşınmaz satışını içerdiğinden resmi şekilde düzenlenmediğinden ve aylık 1.200,00 TL kira bedeli ödeneceği kısmı davalı-karşı davacı tarafın durumunu ağırlaştırıcı nitelik taşıdığından geçersiz olup, diğer kısımlar geçerli olmakla birlikte, bilirkişi raporu ile de sabit olduğu üzere taraflar arasındaki sözleşmenin %95 üzerinde bitmiş olması sebebiyle sözleşmenin feshinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı, inşaatlardaki eksik hatalı ve kusurlu iş tutarının dava tarihi itibarı ile 43.835,63-TL olduğunun tespit edildiği, davacı tarafa verilen kesin süre içerisinde tazminat talebini her bir alacak kalemi için açıkladığı, bu kapsamda taleple bağlı kalınarak davacı-karşı davalıların yalnızca eksik, hatalı ve kusurlu iş bedeline ilişkin 10.000,00 TL'yi talep edebilecekleri, kira alacağı talebi yönünden binanın her ne kadar iskanı alınmamış ise de bilirkişi raporu ve tanık beyanları ile dairelerin davacı-karşı davalıların kullanımında olduğu, bu nedenle kira bedeli ve gecikme tazminatı taleplerinin reddinin gerektiği, muris ...'tan alınan dükkan bedelinin ise davalı-karşı davacı şirkete ödendiği hususunun ispat edilemediği, ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davacılar ile ... İnşaat Turizm Gıda Tic. Ltd. Şti arasında akdedildiği, davalı ...'ın sözleşmeyi şirket temsilcisi olarak imzaladığı, sözleşmenin tarafı olmadığı, bu nedenle kendisine husumet yöneltilemeyeceği, davalı şirketin edimini %95 oranında ifa ettiği, yapı kullanma izin belgesinin ise İmar Kanunu 22. Maddesi gereğince yapı sahiplerince veya kanuni vekillerince başvuru yapılması gerektiği, dosya kapsamında davacı-karşı davalıların davalı-karşı davacı şirkete yapı kullanma izin belgesini alması için gerekli olan vekaleti vermediği hususunun tanık beyanları ve dosya kapsamı ile sabit olduğu kanaatiyle asıl dava yönünden: davalı ... yönünden açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, davalı ... İnşaat Turizm Gıda Tic. Ltd. Şti yönünden açılan davada; davacıların sözleşmenin feshi taleplerinin reddine, davacıların eksik ve kusurlu işlere ilişkin tazminat taleplerinin kabulü ile 10.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınarak davacılara verilmesine, davacıların kira alacağı taleplerinin reddine, davacıların gecikme tazminatı taleplerinin reddine, davacıların muris ...'tan alınan dükkan bedelinin iadesine yönelik taleplerinin ispatlanamadığından reddine, karşı dava yönünden: karşı davanın kabulüne, Antalya ili, Korkuteli ilçesi, Yeni Mahalle 582 ada 9 parsel ve aynı yer 587 ada 1 parseldeki 1 ve 2 no.lu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı karşı davacı ... İnşaat Turizm Gıda Tic. Ltd. Şti adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
