Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2023/2510 · K. 2024/1874

3. Hukuk Dairesi         2023/2510 E.  ,  2024/1874 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi Taraflar arasında birleştirilerek görülen irtifak hakkı bedelinin tespiti davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve duruşma istemli olarak davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmıştır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davacı tarafın duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1. Davacı vekili asıl davada; davalı idare tarafından Kadıköy- Caferağa Mah, 39 pafta, 303 ada 17 parsel sayılı, 2.335 m² yüzölçümlü ve tamamı Hazine adına kayıtlı olan taşınmazın, Yat Turizmi ve Yelken sporlarının teşviki amacı ile lokal, kulüp binası ve tesisler yapılmak üzere 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıl süree ile davacının kullanımına tahsis edildiğini, davalı idare tarafından 04.08.2015 tarihli ve 76292 sayılı yazı ile davacıdan 19. yıl irtifak bedeli olarak 700.500,00 TL ve %6 kat’i teminat farkı olarak da 35.644,00 TL bedel talep edildiğini, davacının bu bedellere ve belirlenme şekline itirazda bulunarak yeniden bedelin değerlendirilmesini istediğini, ayrıca davacının yaptığı itirazlar çerçevesinde belirlediği 117.195,00 TL irtifak hakkı bedelini tüm itiraz hakları saklı kalmak kaydı ile 06.08.2015 tarihinde davalı idareye ödediğini, davalı idare tarafından yeniden yapılan değerlendirme sonucunda gönderilen 05.02.2016 tarihli dilekçe ile bu kez irtifak hakkı bedelinin 544.055,00 TL, kat’i teminat farkı bedeli ve gecikme zammının ise 26.257,20 TL olarak belirlendiğinin ve ödenen tutardan mahsubu ile 426.859,42 TL’nin ödenmesinin talep edildiğini, taraflarcaa imzalanan irtifak hakkı sözleşmesinin 6. maddesi uyarınca irtifak hakkı bedellerinin her üç yılda bir rayice göre belirlenmesi gerekirken bu dikkate alınmayarak oldukça yüksek bir rayiç belirlendiğini, ayrıca irtifak hakkı bedeli üzerinden kat’i teminat alınmasının hukuki dayanağı olmadığını ileri sürerek; 19. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, ayrıca bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 2. Davacı vekili birleşen 2016/333 E. sayılı davada; 20. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 3. Davacı vekili birleşen 2017/481 E. sayılı davada; 21. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 4. Davacı vekili birleşen 2018/120 E. sayılı davada; 22. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterlere göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. 5. Davacı vekili birleşen 2019/412 E. sayılı davada; 23. yıl irtifak hakkı bedelinin hakkaniyete ve objektif kriterle göre tespitini, bu bedele kati teminat veya kati teminat tutarı farkı adı altında ek yükümlülükler getirilemeyeceğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili asıl ve birleşen davalarda; davacı lehine 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıllığına irtifak hakkı tesis edildiğini, 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren değişikliklere birlikte Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik dikkate alınarak irtifak hakkı bedellerinin belirlendiğini savunarak, davaların reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI 1. İlk Derece Mahkemesinin 17.12.2019 tarihli ve 2016/78 E., 2019/625 K. sayılı kararıyla; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın; 2015 yılı 19. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 373.600,00TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2016 yılı 20. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 394.446,88 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2017 yılı 21. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 409.554,20 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2018 yılı 22. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 513.700,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2019 yılı 23. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 635.601,01 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. 2. Bölge Adliye Mahkemesinin 24.11.2021 tarihli ve 2020/429 E., 2021/2862 K. sayılı kararıyla; ".. Mahkemece aldırılan bilirkişi raporlarıyla emsal değerlendirmeleri yapılarak 3 yıllık dönem başlangıçları için değer belirlendiği, ancak emsal alınan taşınmazların durumu ile yat ve yelken kulübü olarak kullanılabilecek rekreatif alan olarak belirlenmiş olması nedeniyle imar durumundaki kısıtlılığın değerlendirilmemiş olduğu, davacının eski kiracı niteliğinde olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmamış olmasının da hatalı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği uyarınca davalı idarenin davacıdan kati teminat bedeli altında ek yükümlülük getiren ödemeler talep etmesinin de yerinde olmadığı..." gerekçesiyle, kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. 3. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; eldeki davada davacının talebinin, davalının irtifak bedelinin tespitine ilişkin söz konusu bu hakkını kötüye kullanmak suretiyle fahiş olarak tespit ettiği irtifak bedelinin indirilmesi, başka bir ifade ile davalının bu davranışına hakimin müdahalesi istemini de kapsadığı, bu nedenle davada öncelikle davalının bu konudaki takdir hakkının üst sınırının belirlenmesi gerekli olduğu, belirlenecek bu miktara göre de, hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığının değerlendirilmesi gerektiği, olayın özelliği itibariyle, davalının takdir hakkının üst sınırının, irtifak bedelinin yeniden belirleneceği 2015 yılı irtifak bedelinin; sözleşmenin 6. maddesi kapsamında taşınmazların konumu ve özellikleri dikkate alınarak rayiç bedel esas alınmak suretiyle belirlenmesinde duraksamaya yer olmadığı, taşınmazın irtifak bedelinin tespiti için mahallinde keşif yapıldığı, idare tarafından belirlenen irtifak bedelinin önceki yılların belirlenen irtifak bedellerinin üstünde olduğu, alınan kök ve ek raporlar kapsamında asıl ve birleşen davalara konu yılların irtifak hakkı bedellerinin belirlendiği, yükümlülükler arasında olmadığından belirlenen bu bedellere kati teminat ve farkı eklenemeyeceği, sözleşme devam ederken değişen yönetmeliğe göre davacı aleyhine karar verilmeyeceği, tarafların bağlı olduğu sözleşmeye göre karar verilmesi gerektiği, emsal 1 ve emsal 2 olarak kullanılan taşınmazların zemin+4 kat kısmen ticaret ve konut alanı yapılaşmasına sahip olduğu, bu özelliklerin benzediği, emsallerin 2015 yılı itibariyle birim arsa değer aralığı 4.000,00 TL/m²-17.000,00 TL/m² olduğu, dava konusu taşınmazın imar durumundan dolayı 1973 yılı onaylı imar planına göre inşaat alanın yapılaşmasını tamamladığı, dolayısıyla meri imar planına göre bir kısıtlılığın görünmediği, ilave yapılar açısından kısıtlı olması gerektiği, ayrıca dava konusu taşınmazın; denize sıfır konumda, özel bir tesis olduğu bilinen, ticari konum, ticari sirkülasyon, yat ve yelken kulübü kullanımı, kulüp üyeliği hizmetleri, yeme içme vs bir çok aktivite içeren özel bir tesis olduğu, mevcut imar durumu ile ticari değerinin artı değer içerdiği, her ne kadar taraflar değer hesabına itiraz etmişlerse de emsallere dayanarak hesaplama yapıldığı, 2015 yılı itibariyle değer olarak m² birim bedelinin 8.000,00 TL, 2018 yılı itibariyle 11.000,00 TL olarak tespit edildiği, davacının eski kiracı niteliğinde olduğu gözetilerek %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğinden bahisle; asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın; 2015 yılı 19. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 336.240,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2016 yılı 20. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 355.002,19 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2017 yılı 21. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 368.598,78 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2018 yılı 22. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 462.330,00 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine, 2019 yılı 23. dönemi için kullanım hakkı bedelinin 572.040,91 TL olduğunun tesbitine, bu bedele kati teminat ve farkı eklenmemesine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri 1. Davacı vekili; dava konusu taşınmaz yönünden birçok kısıtlılık nedeni bulunduğunu, tespit edilen değerin fahiş olduğunu, dava konusu taşınmazın 2015 ve 2018 değerlendirme tarihlerindeki m² birim fiyatının, taşınmazın değerine etki eden hususlar yeterince değerlendirilmeksizin tespit edildiğini, emsal alınan taşınmaz örnekleri arasında da oldukça fark bulunduğunu, bu hususlar nedeniyle raporların hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir. 2. Davalı vekili; Defterdarlık Uzmanları Denetim Koordinatörlüğü tarafından yapılan inceleme neticesinde düzenlenen 26.01.2016 tarihli ve 2016/06-03 sayılı Değerleme Raporu ile taşınmazın irtifak hakkı bedeline esas m² birim rayiç değerinin 11.650,00 TL’den, toplam satış bedelinin 27.202.750.00 TL, yıllık irtifak hakkı bedelinin ise taşınmazın satış değerinin %2’si olan 544.055.00 TL olabileceğinin ayrıntılı olarak belirlendiğini, dolayısıyla müvekkili idarece irtifak hakkı bedellerinin, hukuka uyarlı ve hakkaniyet ilkeleri gözetilerek tespit edildiğini, bu nedenle irtifak bedellerinin tayin ve tespitine ilişkin huzurdaki davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, kaldı ki Mahkemece, belirlenen irtifak hakkı bedellerinden hak ve nesafet kurallarına aykırı olarak fahiş miktarda indirim yapıldığını ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece daha önceki kaldırma kararı doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapıldığı, tespit edilen irtifak bedelinden %10 hakkaniyet indirimi yapıldığı, yapılan tespitler ve alınan bilirkişi raporlarının dayanak sözleşmeye ve yerleşik uygulama uygun olduğu gbi hüküm kurmaya da elverişli bulunduğu, tarafların karşılıklı olarak tespit edilen bedele yaptıkları itirazın yerinde olmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Taraf vekilleri; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemişlerdir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık; irtifak sözleşmesi uyarınca, irtifak hakkı bedellerinin tespiti ile bu bedele kati teminat farkı bedeli adı altında ek yükümlülük getirilemeyeceğinin tespiti istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) "Dürüst davranma" başlıklı 2 nci maddesi, 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 26, 339 ve 344 üncü maddeleri, 3. 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile değiştirilen Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in (Yönetmelik) 12 ve 14 üncü maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Yukarıda yer verilen Yönetmelik’in değiştirilen 12 nci maddesi uyarınca, emsal taşınmazlar değerlendirilerek rayiç bedelin ve sonrasında %2’si oranında irtifak bedelinin belirlenmesi, bu bedelden davacının eski kiracı olması nedeniyle %10 oranında indirim yapılarak ödenmesi gereken irtifak bedelinin tespit edilmiş olması ayrıca davalı idare tarafından kati teminat ve farkı istenemeyeceğinin belirlenmesi usul ve kanuna uygun bulunduğundan; taraf vekillerinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile İlk Derece Mahkemesi kararının onanmasına, davalı Hazinenin birleşen davalara yönelik sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir. 2. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanun'un 344 üncü maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı (7161 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. 3. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'un Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un 2 nci maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2 nci maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Kanun’un 53 üncü maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir. 7161 sayılı Kanunun 59 uncu maddesi ile 6217 sayılı Kanunun geçici 2 nci maddesine eklenen fıkra ile “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü getirilmiştir. 4. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında Hazine adına kayıtlı dava konusu taşınmazın, bir özel hukuk tüzel kişisi olan davacı dernek tarafından 18.08.1997 tarihinden itibaren 29 yıl süreyle kullanımı konusunda irtifak hakkı sözleşmesi düzenlendiği ve bu hakkın tapuya tescil edildiği, davacı ... Derneğinin iktisadi işletmesi olan Moda Turistik Otel ve Tesisleri Ltd. Şti. ile birlikte taşınmazı irtifak hakkı ile kullandığı, dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. 5. Taraflarca imzalanan irtifak hakkı sözleşmesinin 6. maddesinde; irtifak bedelinin 3 yılda bir günün rayicine göre yeniden takdir edileceği, ara yıllarda ise her yılın aralık ayının Yeniden Değerleme Oranında artışlı olarak ödeneceği kararlaştırılmış ise de; 11.09.2014 tarihli ve 29116 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik ile değiştirilen Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 12 nci maddesinde; taşınmazın irtifak hakkı tesisinde rayiç bedelinin %2'sinin tespit edileceği, 14 üncü maddesinde ise; bir yıldan uzun süreli irtifak hakkı sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedellerinin, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (2019 yılından itibaren TÜFE 12 aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranında) artırılacağı belirtilmiştir. Bu durumda, anılan Yönetmelik hükümlerine göre irtifak bedelinin belirleneceğinde duraksama bulunmamaktadır. 6. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesinin emredici hükmü ile Yönetmelik’in 14 üncü maddesi hükmü gözetilerek, birleşen davalara konu irtifak bedellerinin; asıl davada belirlenen irtifak bedeline, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksinin (2019 yılından itibaren TÜFE 12 aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranının) uygulanması suretiyle tespit edilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, birleşen davalar hakkında verilen kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesince asıl dava hakkında verilen kararın aynı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, 3. Davalı vekilinin, İlk Derece Mahkemesince birleşen davalar hakkında verilen karara yönelik sair temyiz itirazının reddine, 4. İlk Derece Mahkemesince birleşen davalar hakkında verilen kararın aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA,Peşin olarak yatırılan temyiz karar harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,10.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.