V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1- Davacı vekili katılma yoluyla temyiz başvuru dilekçesinde; davalı banka aleyhine ipoteğin kaldırılması yönünden ipotek bedeli üzerinden yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... aleyhinde hükmedilen yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin de eksik hesaplandığını beyan etmektedir.
2-Davalı ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; davacı tarafça dava dilekçesinde öncelikle sözleşmenin geçersizliğinin tespitinin, terditli olarak da sözleşmenin geriye etkili feshinin istendiği, davacının ilk talebi hakkında karar verilmediğini, sözleşmenin geçersiz olduğunun davacının da kabulünde olduğunu, geçersiz sözleşmenin feshine karar verilemeyeceğini, müvekkilinin taşınmazı iyiniyetle satın alan dördüncü kişi olduğunu, davalılarla hiç bir ilgisinin bulunmadığını, taşınmazı emlakçı aracılığıyla satın aldığını, taraflar arasındaki ilişkiyi bilebilecek durumda olmadığını, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını, boş bir arsa satın aldığını, TMK'nın 1023. maddesinin uygulanması gerektiğini, yatırım amacıyla müvekkilince satın almanın yapıldığını, huzurdaki davanın vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil davası olup taşınmazın yüklenici ... İnşaattan da alınmadığını, satın almadan önce de tüm araştırmaların yapıldığını, bir kazı ve inşaat faaliyetinin de olmadığını, davanın inşaat sözleşmesine dayandırılmasının mahkemeyi yanıltmaya yönelik olduğunu, davalı ... inşaata yapılan bir arsa payı devrinin bulunmadığını, yapılmayan ve verilmeyen bir arsa payının avans olarak kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin konumunun diğer davalılardan farklı olduğunu beyan etmektedir.
3-Davalı Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O vekili temyiz başvuru dilekçesinde; müvekkilinin banka müşterisi ... Ltd. Şti’ne genel kredi kullandırttığını ve davalı ... Otomotiv şirketinin de söz konusu kredilerin teminatını teşkil etmek üzere 245.000,00 TL bedelle taşınmazları ipotek verdiğini, ipoteğin fekki talebinin ayrı bir davanın konusu olduğundan ipotek bedeli üzerinden harç tamamlanması gerektiğini, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu tapu siciline güvenerek ipotek tesis edildiğini, kötüniyetin veya müvekkilinin sözleşmeyle bilgisinin ispatlanmadığını, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmediğini, müvekkilinin kusuru olmadığını beyan etmektedir.
4-Davalı ... temyiz başvuru dilekçesinde; davacı tarafça sunulan sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmadığını, davacının ancak vekaletin kötüye kullanılmasını ileri sürebileceğini, kendisinin ileri sürülen sözleşmenin tarafı olmadığını geçerli şekilde kazandığı mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, iyiniyetli olan kendisinin mülkiyet hakkının korunması gerektiğini, davacının zararını ancak sözleşmenin tarafı yükleniciden isteyebileceğini, TMK'nın 1023. ve 1020. maddelerinin ihlal edildiğini, Yargıtay uygulamasının da hatalı olduğunu, arsa sahibinin herhangi bir şerh yapılmaksızın devrinin riski üstlenmek olduğunu, hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında olayın değerlendirilmesi gerektiğini beyan etmektedir.
5-Davalı ... vekili temyiz başvuru dilekçesinde; birden fazla taşınmaz için dava açıldığından her bir taşınmaz için müddeabihin ayrı ayrı belirlenmesi gerektiği halde bu eksikliğin tamamlanmadığını, taşınmazların değeri oranında teminatın tamamlatılmasının da sağlanmadığını, müvekkilinin satın almasına dair ödeme belgelerinin dosyaya sunulduğunu, davacının sunduğu sözleşmede müvekkilinin satın aldığı ... ada, ... parselin bulunmadığını, tapuda şerhin de olmadığını, davacı ile yüklenici olduğu belirtilen şirket arasındaki sözleşmenin müvekkilince bilinmesinin mümkün olmadığını ve iyiniyetli olduğunu, tedbirsiz ve ihmal ile tapuya şerh vermeyenin davacı olduğunu, dosyaya sunulan sözleşmenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde bulunmadığını, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarının kanuna ters düştüğünü, müvekkilinin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, mahkeme kararının tapu siciline hakim olan açıklık ilkesine tescil ilkesine ve güven ilkesine aykırı olduğunu, hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında değerlendirme yapılması gerektiğini beyan etmektedir.
6-Davalı ... temyiz başvuru dilekçesinde; taşınmazın davacı tarafın vekili tarafından satıldığını tapu kayıtlarından görerek aldığını, tapuda şerh bulunmadığını, davacının sözleşmesinin adi yazılı şekilde olduğunu ve sözleşmenin unsurlarını taşımadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptali ile tescil ve taşınmaz üzerindeki hacizlerin kaldırılması istemlerine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,
Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; kararı temyiz eden davalılar yönünden yukarıda açıklanan kriterlere göre inceleme yapılarak sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.
