Davalı vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmede inşaat için herhangi bir süre tayin edilmediğini, idare ile davacı arasındaki sözleşmenin, sosyal bir proje olan Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında imzalandığını, İdare ile sözleşme yapan hak sahiplerinin barınma ihtiyacını karşılayacak konutların teslimine öncelik tanındığını, davacı tarafın iddialarının aksine işyeri teslimatlarının yapılabilmesi için de çalışmaların devam ettiğini, parselde halihazırda Belediye dışında çok sayıda hissedarın bulunması karşısında, mülkiyetin tamamının Belediyeye ait olmadığından ihale edilmesinin mümkün olmadığını, davacının zararının da bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; davayı kabul anlamına gelmemekle birlikte, davacının da bulunduğu inşaat proje alanının 7.000.000 m² olduğu göz önüne alındığında inşaat teslim süresinin gerekçeli kararda belirtilen süreden çok daha fazla olması gerektiğini, makul süre değerlendirmesinde inşaat alanının boyutları dikkate alınmadan 07.12.2012 yılında sözleşme yapan davacıya iş yeri kira tazminatı olarak sözleşmeden 2 yıl sonrası baz alınarak 01.01.2015 - 31.10.2019 yılları arası hesaplama yapılması ve bu yönde hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, davacının yıllar itibariyle bir artış talep etmediğini, bilirkişi raporunun hatalı ve hüküm kurmaya elverişli olmadığını, itirazları değerlendirilmeden karar verildiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, imzalanan arsa karşılığı konut sözleşmesi gereği teslim edilmesi gereken dükkanların makul süre içinde teslim edilmemesi nedeniyle kira tazminatı istemine ilişkindir.
1. Bu durumda öncelikle somut uyuşmazlıktaki sözleşmenin niteliği ve bu sözleşmeye uygulanacak kanun hükümlerinin saptanması gerekmektedir. Türkiye genelinde konut ihtiyacının karşılanması için gerekli olan usul ve esasların düzenlenmesi amacıyla 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu kabul edilmiştir. Bu kapsamda Kentsel Dönüşüm proje alanında tapulu, binalı ve binasız hak sahipleriyle 5393 sayılı Belediye Kanunu (5393 sayılı Kanun) ile anlaşma sağlanamayan durumlarda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca kamulaştırma işlemleri uygulanmakta, taşınmaz bedelleri Mahkemeler tarafından belirlenmekte ve bunun karşılığında taşınmaz mülkiyetleri İdarelerin mülkiyetine geçmektedir. Anılan kanunların ilgili hükümleri doğrultusunda, hak sahiplerinin muvafakatları alınmış ve sözleşmeler de imzalanmıştır.
2. 5393 sayılı Kanun'nun 73. maddesinde; "Belediye, Belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. (...)- Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, Mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. (...)- Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde Belediyelere ait gayrimenkuller ile Belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı Belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. (…)- Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. (...)-" şeklinde düzenleme yer almaktadır. Kanun kapsamında, davalı İdare proje alanında konut, ticaret, altyapı, peyzaj, çevre düzenlemesi, sosyal donatı alanları, kentsel tasarım ve inşaat alanlarını planlama yetkisisine sahiptir.
3. Davacı, davalı İdare ile imzaladığı arsa karşığılı konut sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirmesine rağmen dükkanların teslimi için öngörülen sürenin fazlasıyla aşıldığını ileri sürerek, kira kaybının tahsili istemiyle eldeki davayı açmıştır. Somut oluyda; Anayasada belirlenen sosyal haklar çerçevesinde kentsel dönüşüm projesinden kaynaklanan satış mevcut olup, davacı ile Belediye arasında düzenlenen kentsel dönüşüm sözleşmesinin içeriğinde işe başlama ve bağımsız bölümleri davacıya teslim etme sürelerine ilişkin herhangi bir şart kararlaştırılmamıştır. Başka bir anlatımla, teslim süresi kararlaştırılmamış, teslim süresini belirleme yetkisi davalı İdareye tanınmıştır. Ancak davalı İdare, bu yetkisini kullanırken objektif iyiniyet kurallarına uygun davranmalı ve haklı nedenlere dayalı gecikmeler hariç, işin niteliğinin ve büyüklüğünün gerektirdiği imalât süresi içinde tamamlamalıdır. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; konusunda uzman bilirkişiler ile mahallinde keşif yapılarak, işin büyüklüğü de dikkate alınarak yüklenici tarafından derhal işe başlanılmış olmak suretiyle (mücbir ve haklı sebepler hariç tutularak) davaya konu bağımsız bölümün inşaat ruhsatının ne kadar sürede alınabileceğinin, bundan sonra da kentsel dönüşüm projesi kapsamında yapılan sözleşmeler kapsamında proje alanının büyüklüğü, proje alanı kapsamındaki dönüştürülecek gecekondu sayısı, projeye başlanabilmesi için yıkılması gereken yapıların çokluğu, yıkılan bu yapıların temizlenmesi gerektiği gibi benzeri hususlar dikkate alınarak ne kadar sürede (makul süre) inşaatın tamamlanarak (deprem v.s gibi mücbir ve haklı sebepler de gözetilmek suretiyle) iskan ruhsatının alınabileceği tespit edilmeli varsa gecikme süresi de belirlenerek davacının bu uğurda gerçekleşen zararı hesaplanmalıdır. Her ne kadar bilirkişi kurulu raporu gözetilerek hüküm kurulmuş ise de, raporda yukarıda açıklandığı şekilde bir tespit yapılmamış, yalnızca davacıya teslimi yapılan konutların teslim tarihleri dükkanlar için de makul teslim tarihi olarak kabul edilerek zarar hesabı yapılmıştır. Bu haliyle bilirkişi kurulu raporu hüküm kurmaya elverişli ve yeterli değildir.
5. Bozma nedenine göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
