V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; inşaatın gecikmesi ve eksik imalatlar yönünden arsa sahiplerinin kusurlarının dikkate alınmadığını, sadece yüklenici kooperatifin inşaatı getirdiği seviyeye bakıldığını, koperatifin öncelikle arsa sahiplerine isabet eden konutları teslim ettiğini, dosyada alınan tüm raporlarda A bloğun 2006 yılında bitirilerek arsa sahiplerine teslim edildiğinin, C blokta da arsa sahiplerine kalacak dairelerin 2007 yılında bitirilerek teslim edildiğinin açıklandığını, arsa sahiplerinin, yükleniciye karşı eksik imalatlar için hiçbir başvuruda bulunmadıklarını, iskan ruhsatı sorununun çözülemeyecek bir sorun olmadığını, yapı kayıt belgesi alınabileceğini, eksiklikleri depo edebileceklerini, eksik imalatların bedeli 50 bin TL iken dava konusu taşınmazların değerinin 760.000 TL olduğunu, atiye bırakılan 3 adet bağımsız bölümün değerinin dahi bu eksik imalatları karşılayacak ölçüde olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, İİK’nın 94/2 nci maddesi uyarınca alınan yetkiye dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. 6098 sayılı TBK'nın 97. maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. İmar mevzuatına uygun imalat, inşaatın iskân alınabilecek duruma getirilerek fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi anlamını taşır ve sözleşmeye göre inşaatı eksiksiz tamamlaması gereken yüklenici bu edimini yerine getirince kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez.
2. Somut olayda, davalı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... Konut Yapı Kooperatifi arasında 07.08.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 18.09.2006 tarihli ek sözleşme düzenlenmiştir. Sözleşmelerde A, B, C, D, E ve F olmak üzere altı adet blok inşa edileceği, A bloktaki 35 adet bağımsız bölüm ile C bloktaki 5 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerine ait olacağı, bunun dışındaki bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağı ve kademeli olarak devredileceği kararlaştırılmıştır.
3. Davacı, Menemen İcra Dairesi'nin ... E. sayılı dosyasında yüklenici kooperatif aleyhine başlatılan icra takibinde, B blok 1, 2, 3, 4, C blok 1,2, D blok 5, 6, E blok 20 ve F blok 19 no.lu bağımsız bölümlerin borçlu kooperatif adına tescili amacıyla, İİK’nın 94/2 nci maddesine dayalı olarak yetki almış, bu 10 adet bağımsız bölümün kooperatif adına tescili istemiyle işbu davayı açmıştır.
4. Her ne kadar dava dilekçesinde, C blok 11, 16 ve 17 no.lu bağımsız bölümlerin tescili de talep edilmiş ise de yargılama sırasında, İİK’nın 94/2 nci maddesine göre yetki alınmayan bu bağımsız bölümlere ilişkin davanın takipsiz bırakıldığı açıklanmıştır.
5. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarında sonuç olarak, A, D, E ve F blok inşaatlarının genel olarak tamamlandığı, B ve C blokların ince imalatları ile çevre düzenlenmesinin ciddi ölçüde eksik olduğu, bu itibarla, A, D, E ve F blokların % 98,2 seviyesinde, B bloğun %72,7 ve C bloğun %68,25 seviyesinde olduğu, genel imalat oranının % 89 olduğu, dava tarihi itibariyle tüm inşaattaki eksik imalatların giderilmesi için gerekli olan bedelin 971.321,00 TL olduğu belirtilmiştir.
6. Dosya arasında bulunan belediye ve diğer resmi kurum yazılarından, tamamlanan blokların bir kısmının iskan ruhsatlarının halen alınmadığı, resmi dairelere söz konusu inşaat nedeniyle bir takım borçlar bulunduğu anlaşılmıştır.
7. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 18 inci maddesinde, inşatın anahtar teslimi olarak yapılacağı kararlaştırılmış olup, bu hüküm gereği yüklenici kooperatif iskan ruhsatını da almakla yükümlüdür. Bir kısım bağımsız bölümler için yapı kayıt belgesi alınmış olması bu husustaki edimin yerine getirildiği anlamını taşımaz.
8. Yüklenici kooperatifin, dava konusu bağımsız bölümlerin tapularına hak kazanabilmesi için sözleşmenin kademeli ferağa ilişkin hükümleri de dikkate alındığında, tüm inşaat eksiksiz ve ayıpsız olarak tamamlaması ve iskan ruhsatını alması gerekmektedir.
9. Davacı tarafça, tespit edilecek eksik imalat bedellerinin depo edilebileceği beyan edilmiş olup, bu durumda mahkemece, konusunda uzman bilirkişi heyetiyle birlikte, mahallinde keşif de yapılarak, karara en yakın tarih itibariyle, tüm inşattaki eksik ve ayıplı imalatların giderilmesi için gerekli bedel ile resmi kurumlara olan borçlar ve iskan ruhsatı alınması için gerekli giderlerin tespit edilmesi, tespit edilen tutar yönünden, davacı tarafa depo emri çıkarılması, depo emri yerine getirildiği takdirde, davanın kabulüne, aksi halde şimdi olduğu gibi reddine karar verilmesi ve herhâlükârda, aleyhlerine dava açılmasına sebebiyet vermedikleri anlaşılan davalı arsa sahiplerinin yargılama harç ve giderlerinden sorumlu tutulmamaları gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
