Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2024/1788 · K. 2024/2204

3. Hukuk Dairesi         2024/1788 E.  ,  2024/2204 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/1794 E., 2024/148 K. Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davalının 2012 yılında 6.346,50 TL kira bedeli ödediğini, değişen ekonomik şartlar, bölgedeki taşınmazların kira bedellerinde meydana gelen artışlar karşısında kiralananın kira bedelinin çok düşük kaldığını, değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve açık biçimde davacı aleyhine bozulduğunu, bu durumun davacı için katlanılmaz bir hale geldiğini ileri sürerek; dava tarihi itibariyle yıllık kira bedelinin 53.653,50 TL artırılarak 60.000,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; davanın reddini dilemiştir. III. MAHKEME KARARI Mahkemece verilen 22.12.2014 tarihli ve 2012/769 E., 2014/1443 K. sayılı kararla; 2012 yılı yıllık kira parasının 11.271,84 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Birinci Bozma Kararı 1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23.03.2016 tarihli ve 2015/6627 E., 2016/2276 K. sayılı ilamıyla; Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun, kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre hazırlandığı, yeterli araştırmayı içermediği, Mahkemece; sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişilerin düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasının tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur. B. İkinci Bozma Kararı 1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 23.06.2022 tarihli ve 2021/15 E., 2022/980 K. sayılı kararla; sözleşmenin yapıldığı 1987 yılından sonra imar planı değişiklikleri ile taşınmazın bulunduğu bölgenin hızla büyüdüğü, yakın mesafeye iki adet AVM ve 5 yıldızlı otel yapıldığı, bölgenin cazibe merkezi haline geldiği, 1995 yılında havaalanının hizmete açıldığı, buna bağlı olarak şehirde nüfus artışının yaşandığı, 1992 tarihinde Çanakkale 18 Mart Üniversitesinin kurulduğu ve her geçen yıl öğrenci sayısının katlanarak arttığı, sözleşme sonrası gerçekleşen bu değişiklikler ile birlikte emsal kiralarda önemli artışlar meydana geldiği, böylelikle sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 2012 yılı için belirlenen net 6.346,50 TL yıllık kira bedelinin net 37.000,00 TL olarak uyarlanmasına, devam eden yıllar için bu miktar üzerinden sözleşmeye göre artırım uygulanmasına karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 2. Dairece verilen 03.11.2022 tarihli ve 2022/6904 E., 2022/8483 K. sayılı ilamla; Mahkemece bozmaya uyulduğu halde bozma gereğini yerine getirir nitelikte bilirkişi heyeti raporunun dosyaya kazandırılmadığı, bilirkişi raporlarında uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının yeteri kadar irdelenmediği, bu hususta bir değerlendirmeye de yer verilmediği, sadece emsal taşınmazlar ile özelliklerinin değerlendirildiği, Mahkemece; uyulan bozma ilamında açıklanmış olan uyarlama davalarında uygulanması gereken kuralların tek tek ortaya konulması ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur. C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 24.03.2023 tarihinde yeniden keşif yapılarak alınan 05.12.2023 tarihli bilirkişi heyeti raporunda kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte taraflarca öngörülemeyecek nitelikte bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstünde imar ve ticari değişikliklerin varlığının kabul edilmesi gerektiği yönünde bildirilen görüş benimsenerek, 2012 yılı için belirlenen 6.346,50 TL net yıllık kira bedelinin net 48.896,16 TL olarak uyarlanmasının hakkaniyete uygun olacağı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 08.10.1987 tarihinde imzalanan ve yürürlükte olan 49 yıl süreli protokolün 9. maddesine göre kiranın yıllık peşin olarak ödendiği hususu nazara alınarak, 2012 yılı için belirlenen 6.346,50 TL net yıllık kira bedelinin net 48.896,16 TL olarak uyarlanmasına, devam eden yıllar için bu miktar üzerinden sözleşmeye göre artırım uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuran Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1. Davacı vekili; kira bedelinin düşük belirlendiğini, 2018 yılı raporunda yıllık kiranın 84.000,00 TL olduğunun ifade edildiğini, enflasyonun da eksik değerlendirildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. 2. Davalı vekil; sözleşmenin yap- işlet - devret niteliğinde olması sebebiyle uyarlama davasına konu olamayacağı, sözleşmede ciro kirası da kararlaştırıldığı ayrıca dava sonunda taşınmazların kiraya verene kalacağının uyarlama koşullarının oluşmadığını, sözleşme özelliklerinin değerlendirilmediğini, tüm bilirkişi raporlarının birbirleriyle çeliştiğini, incelemenin somut verilere dayanmadığını, bozma ilamında açıkça belirtilen hususların araştırılmadığını, yetersiz rapora dayalı hüküm kurulduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 04.02.1959 tarihli ve 13/5 ile 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138 inci maddesi 3. Değerlendirme 1. Mahkemece uyulan bozma ilamlarında da belirtildiği üzere, sözleşme hukukunda temel ilke ahde vefa (Pacta sund servanda) ise de, sözleşmenin kurulması sonrasında şartlarda meydana gelen olağanüstü değişikliklere bağlı olarak sözleşme koşullarında meydana gelen dengenin yeniden sağlanması için "beklenmeyen hal şartı " (clausula rebus sic stantibus) ilkesi öğreti ve uygulamada kabul edilmiştir. Özellikle sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmeler bakımından ilk sözleşme koşullarında aşırı olarak gerçekleşen olumsuz değişikliklere bağlı olarak, sözleşmenin kurulduğu tarihte taraf edimleri arasında kurulan denge daha sonradan meydana gelen bu olağanüstü durumlar sebebiyle bir taraf zararına olacak şekilde bozulabilir. Bu durum sözleşmenin kurulduğu tarihteki işlem temelinin çökmesine, aşırı ifa güçlüğüne sebep olabilir. Ayrıca meydana gelen olağanüstü duruma bağlı olarak bir tarafın durumunun kötüleşmesi halinde aşırı ifa güçlüğü çeken tarafın sözleşmeye bağlı kalmasını istemek dürüstlük ilkesine aykırılık oluşturduğundan, çöken işlem temelinin yeniden tesisi için uyarlamaya gerek duyulur. Sözleşme koşullarının değişen şart ve durumlara uyarlanmasına sözleşmenin uyarlanması denir. Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur. 2. Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için yapılmaktadır. Türk hukukunda, hem clausula rebus sic stantibus ilkesi, hem de işlem temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu Yargıtay kararları ile benimsenmiş ise de; işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için, sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir. 3. Nitekim bu hususu yasal düzenlemeye kavuşturan ve dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 6098 sayılı Kanun’un “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesinde; ''Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.'' şeklinde bir düzenlenmeye yer verilmiştir. 4. İki tarafa borç yükleyen ve özellikle sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmenin kurulması sonrasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum sebebiyle bir taraf aleyhine sözleşme ifasının güçleştiği durumda anılan hüküm uyarınca sözleşme koşullarının uyarlanması gündeme gelir. Bunun için; I) Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalıdır. II) Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmak suretiyle değiştirmiş olmalıdır. III) Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. 5. Uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. 6. Taraflarca imzalanan 08.10.1987 tarihli ve 49 yıl süreli kira sözleşmesinde; asgari yıllık kira bedelinin yanında ciro kirası olarak protokole konu tesislerin faaliyete geçirildiği tarihten itibaren şirketin yıllık bilançosundaki net karın yüzde birinin vakfa kar payı olarak ödeneceği kararlaştırılmış, 49 yılın sonunda kiralanan üzerine yapılan bütün bina ve tesislerin kullanılır bir vaziyette bila bedel vakfa terk edeceği düzenlemiştir. Ayrıca arsa üzerine yaptırılacak tesislerden hastane hizmetlerinde yılda 10 adet hastanın bakımı, tedavi ve ameliyatlarının yapılması, huzurevi hizmetlerinde yılda 5 kişinin ücretsiz bakımının sağlanması, kreş hizmetlerinde yılda azami 10 adet çocuğun bakımının sağlanması ve özel okul hizmetlerinde yılda 10 çocuğun ücretsiz eğitiminin sağlanması koşullarına yer verilmiştir. 7. Her ne kadar Mahkemece bozmaya uyulmuş ise de bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda "kira değerinin tespiti" başlığı altında emsal iki taşınmaz incelenerek sonuç olarak fabrikalar, oteller ve üniversite ile bölgeye ticari hacim kazandırıldığı, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte öngörülemeyecek nitelikte kira parasına etki eden normalin üstünde imar ve ticari değişikliliklerin varlığının kabul edilmesi gerektiği belirtildikten sonra, iki adet emsal dikkate alınarak yıllık 48896,16 TL kira bedeli belirlenmiş, kira sözleşmesi yalnızca asgari kira bedeli yönünden değerlendirilerek sözleşmede ayrıca ciro kirası, bedelsiz hasta bakımı- çocuk bakımı- öğrenci barındırılması gibi şartlara da yer verildiği dikkate alınmamış, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı, işlem temelinin çöktüğünden söz edilip edilemeyeceği sözleşme koşullarıyla bir arada değerlendirilmemiş, tüm bu hususlarda gerekçelendirme yapılmamıştır. 8. Buna göre Mahkemece yapılması gereken iş; yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemler ışığında, kira sözleşmesinde ciro kirasına da yer verildiği gözden kaçırılmaksızın sözleşmenin bir bütün olarak dikkate alınması suretiyle, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı, işlem temelinin çöktüğünden ve sözleşmedeki çıkar dengesinin davacı aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğundan bahsedilip bahsedilemeyeceği hususunda alanında uzman bilirkişi heyetinden rapor alınması, uyarlama koşullarının denetimle elverişli şekilde değerlendirilmesi uyarlama koşullarının oluştuğu sonucuna varılması halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasının tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar vermek olmalıdır. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 11.09.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.