V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Asıl davada davalı vekili temyiz dilekçesinde;
a.Dava konusu taşınmazların yükleniciye düşen dairelerden olmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hangi dairenin kime düşeceğinin belirlenmediğini,ispat yükünün arsa sahibinde olduğunu, emsal kararda dairenin yükleniciye düştüğünün arsa sahibince ispat edilmesi için ilk derece mahkemesi kararını Bölge Adliye Mahkemesince kaldırdığını,
b. Müvekkilinin taşınmazları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini bilmeden aldığını, TMK’nın 1023. maddesi uyarınca müvekkili iyiniyetinin korunması gerektiğini, tapuya şerh edilmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını, taşınmazı yükleniciden satın almadığını, iyiniyetnin korunması gerektiğini,
c. 4 no.lu bağımsız bölümü doğrudan arsa sahibinden aldığını, 16 nolu bağımsız bölümü ise yükleniciden değil 3. kişiden aldığını, bu 3.kişininde arsa sahibinde aldığını, dava konusu taşınmazların avans verilmesi değil 3. kişiye satılmasının sözkonusu olduğunu,
d. Taşınmazları arsa sahibi doğrudan satmış olup işlemin vekili tarafından yapılmasının vekili satış sözleşmesinin tarafı yapmayacağını, arsa sahibinin sözleşmeden bağımsız olarak sattığının göstergesinin yüklenicinin edimini yerine getirmemesine rağmen mülkiyeti 3. kişiye devretmesi olduğunu,arsa sahibi ve yüklenicinin kötüniyetli olduğunu,
e. 30.10.2016 tarihinde yüklenicinin eseri tamamlaması gerekirken arsa sahibinin 14.04.2017 tarihinde verdiği vekalet ile satışların yapıldığını,
f. Tapu sicilinde beyan veya şerh olmadığından sorumluluk Devletin ve arsa sahibinin üzerindeyken iyiniyetli 3. kişi olan müvekkiline sorumluluk yüklenmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu beyan etmektedir.
2.Birleşen davada davalı banka vekili temyiz dilekçesinde;
a. Davalı ... şirketi ile müvekkili banka arasında doğrudan bir borç ilişkisinin bulunmadığını, dava dışı ... şirketinin kullandığı kredi teminatı olarak davalı ... şirketi tarafından ipoteğin verildiğini, ipotek tesis tarihinde taşınmaz malikinin davalı şirket olduğunu,
b. Davacının yüklenici ile arasındaki uyuşmazlık ve defilerinin iyiniyetli bankaya karşı ileri süremeyeceğini,
c.Tapuda şerh olmadığından tapuya güven ilkesi gereği müvekkilinin kötüniyetinden sözedilemeyeceğini,
d. Davacının şerh verme yükümlülüğünü kendi kusuru ile yerine getirmediğini,
e. Müvekkilinin davacının yapmış olduğu sözleşmelerden haberdar olmasının beklenemeyeceğini,
f. Bankanın kötüniyetli olduğunu ispat külfetinin davacıda olduğunu, taşınmazın kat irtifakı da dahil olmak üzere iskana elverişli hale gelerek nihai kullanıcı olan 3.kişilere satışının gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği hususunun bankanın tasarrufu ve hakimiyeti dışında olduğunu,
g. Varsa ipotek tarihinde taşınmazı işgal eden şahısların taşınmazda hangi sıfatla mukim olduğunu belirsiz olduğunu, tapuda beyan olmadığını,
h. TMK’nın 883.maddesi gereği ipotek fekin şartının borcun tamamen ödenmesi olduğunu,
ı.24.10.2019 tarihinde taşınmazı alacağa mahsuben satış ihalesi neticesinde satın aldıklarını, TMK 705/2 uyraınca cebri icra satışında mülkiyetin tescilden önce kazanılacağını, ihtiyati tedbirin cebri icra satış sonucu yapılması lazım gelen tescil işlemine engel olmadığını,
i.Mülkiyeti bankada olan taşınmaz hakkında açılacak davada taraf olarak müvekkil gösterilmeliyken malik olmayan borçu firmaya davanın yöneltildiğini bu hususun mahkemece dikkate alınmadığını, müvekkilinin tescile yönelik talebinin reddine karar verilmesinin de bozulmasını ve tapu müdürlüğüne tedbirin tescile engel olmadığına dair müzekkere yazılmasına karar verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.
3. Asıl davada davalı şirket ek karar temyiz dilekçesinde; İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verildiğinden bakiye harcın müvekkiline yüklendiğini, İstinaf mahkemesinin de istinaf başvurusunu reddettiği halde aleyhe bakiye harca hükmetmesinin fazla harç tahsiline yol açacağını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil birleşen davada ise ipoteğin feki istemine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyi niyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine....” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’ nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; asıl davada davalı tapu malikinin dava konusu taşınmazları iyiniyetli iktisap edip etmediğini ve birleşen davada davalı bankanın ipotek tesis edildiğinde iyiniyetli olup olmadığını değerlendirerek sonucuna göre bir karar verilmesi olup kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
