V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davalı ... . Taah. Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını, müvekkil firma yetkilisinin, müteahhit ile davacılar arasındaki ilişkileri bilmediğini, dava dilekçesinde iddia edildiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini ve iyiniyetli olarak daire satın aldığını, davacılara da sözleşmede verilmesi gereken dairelerin tapularının verildiğini, davalıların da müteahhit tarafından davacılar kadar mağdur edildiğini, dairelerin tamamlanarak fiilen teslim edilmediğini, inşaatın fiilen tamamlanıp teslim edilmeden durdurulduğunu, tüm davalıların birleşerek para toplayıp inşaatı tamamlamayı önerdiklerini, davacıların arsanın kendilerinin olması sebebiyle daireleri elinizden alırız diyerek davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, davacıların kötü niyetli olduklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istediklerinde öğrendiğini, davacıları tanımadıkları gibi, arsanın da müteahhide ait olduğunu bilmediklerini, davacıların amacının davalılar aleyhine sebepsiz zenginleşmek olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerektiğini beyan etmektedir.
2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını belirtmesine rağmen mahkemece itirazları dikkate alınmadan hukuka aykırı bir şekilde karar verildiğini, davalıların müteahhit ile davacılar arasındaki ilişkiyi bilmediklerini, davalıların davacının iddia ettiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini ve davalıların iyiniyetli olarak daire satın aldıklarını, davacılara sözleşmede verilmesi gereken dairelerin tapularının verildiğini, davalıların da müteahhit tarafından davacılar kadar mağdur edildiğini, inşaatın fiilen tamamlanıp teslim edilmeden durdurulduğunu, tüm davalıların birleşerek para toplayıp inşaatı tamamlamayı önerdiklerini, davacıların arsanın kendilerinin olması sebebiyle daireleri elinizden alırız diyerek davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istedikleri zaman öğrendiklerini, davacıları tanımadıkları gibi, arsanın da müteahhide ait olduğunu bilmediklerini, davacıların amacının davalılar aleyhine sebepsiz zenginleşme olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyan etmektedir.
3.Davalı ... temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını belirtmesine rağmen mahkemece itirazları dikkate alınmadan hukuka aykırı bir şekilde karar verildiğini, davalıların müteahhit ile davacılar arasındaki ilişkiyi bilmediğini, davalıların davacının iddia ettiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini ve davalıların iyiniyetli olarak daire satın aldıklarını, davacılara sözleşmede verilmesi gereken dairelerin tapularının verildiğini, 3. kişi konumundaki davalılar davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini, inşaatın tamamının davalılardan alınan paralar ile yapıldığını, mahkemece davacılar sebepsiz yere zenginleşirken müvekkillerinin iyiniyetle aldığı taşınmazların ellerinden gittiğini, davacıların hem arsasını geri aldığını hemde hiçbir bedel ödenmeksizin taşınmaz üzerinde inşaat sahibi olduğunu, yani davacıların müvekkilleri aleyhine sebepsiz zenginleştiğini, davalıların da müteahhit tarafından davacılar kadar mağdur edildiğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istedikleri zaman öğrendiklerini, davacıları tanımadıkları gibi, arsanın da müteahhide ait olduğunu bilmediklerini beyan etmektedir.
4.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını, daireyi 3. kişiden aldığını, müteahhit firma ile davacılar arasındaki ilişkiden haberi olmadığını, dava dilekçesinde iddia edildiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini, kendisinin iyiniyetli olarak tapu siciline güvenerek daire satın aldığını, bu nedenle iyiniyetinin korunması gerektiğini, davalıların kötüniyetli olup inşaatın kalan kısmını tamamlama teklifini kabul etmediklerini, %50 ve %55 oranında tamamlanan 2 blok halindeki 80 dairenin sahibi olmak istediklerini ve amaçlarının sebepsiz olarak zenginleşmek olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın daireye isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, inşaatın daire sahipleri yani kendilerinden alınan paralarla bu seviyeye getirildiğini beyan etmektedir.
5.Davalı ... temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını, daireyi 3. kişiden aldığını, mahkemece bu yönlü bir karar verilmesi gerekirken iyi niyet dinlenmeksizin davanın kabulü yönüyle karar verilmesinin usulsüz olduğunu, müteahhit firma ile davacılar arasındaki ilişkiden haberinin olmadığını, dava dilekçesinde iddia edildiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini, kendisinin iyi niyetli olarak tapu siciline güvenerek daire satın aldığını, davalıların kötü niyetli olup inşaatın kalan kısmını tamamlama teklifini kabul etmediklerini, %50 ve %55 oranında tamamlanan 2 blok halindeki 80 dairenin sahibi olmak istediklerini ve amaçlarının sebepsiz olarak zenginleşmek olduğunu, davalı olarak bedeli karşılığında daireyi 3. kişiden satın almış olup tamamen olayın mağduru olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairemize isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, inşaatın daire sahipleri yani kendilerinden alınan paralarla bu seviyeye getirildiğini beyan etmektedir.
6.Davalı ... temyiz dilekçesinde; davacı tarafın karar aşamasında ıslah dilekçesi vererek davayı tümden değiştirmek suretiyle ek taleplerini sunmasının hukuka aykırı olduğunu, bu duruma muvafakatlerinin bulunmadığını belirtmesine rağmen mahkemece itirazlarının dikkate alınmadan hukuka aykırı bir şekilde karar verildiğini, davalıların müteahhit ile davacılar arasındaki ilişkiyi bilmediklerini, davalıların davacının iddia ettiği gibi arsa payı satın almadığını, inşaatta kat irtifakına geçildiğini ve davalıların iyi niyetli olarak daire satın aldıklarını, davacılara sözleşmede verilmesi gereken dairelerin tapularının verildiğini, davalıların da müteahhit tarafından davacılar kadar mağdur edildiğini, inşaatın fiilen tamamlanıp teslim edilmeden durdurulduğunu, tüm davalıların birleşerek para toplayıp inşaatı tamamlamayı önerdiklerini, davacıların arsanın kendilerinin olması sebebiyle dairelerinin elinizden alırız diyerek davalıları tehdit ettiklerini, hem de inşaatın daire sahiplerince yapılmasına izin vermediklerini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, davalıların arsanın davacılara ait olduğunu daire satın aldıktan ve inşaat durduktan sonra inşaatı tamamlamak istedikleri zaman öğrendiklerini, davacıları tanımadıkları gibi, arsanın da müteahhide ait olduğunu bilmediklerini, davacıların amacının davalılar aleyhine sebepsiz zenginleşme olduğunu, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde her bir davalı açısından inşaatın dairesine isabet eden imalat giderinin hesaplanarak ilgili davalıya verilmesi gerektiğini, zira inşaatın davalılardan alınan paralarla yapılıp bu seviyeye getirildiğini, 3. kişi konumundaki müteahhitten daire alan davalıların davanın açılmasına sebebiyet vermediklerinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamaları gerektiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmelerin geriye etkili feshi, kat irtifakının sona erdirilmesi, tapu kaydındaki şerhlerin terkini ve davalılar adına olan tapuların iptali ile davacılar adına yeniden hisseli olarak paylı mülkiyete dönüştürülmesi istemine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,
Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil veya ipoteğin kaldırılması talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesidir.
