V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; iskan şartına bağlanan 581 metrekare dükkan haricinde olan yükleniciye özgülenen taşınmazların devrinin gerektiğini, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 28/10. maddesi gereğince davalı müteahhit firmanın Sosyal Güvenlik Kurumu ve vergi borçları bulunsa bile davalı arsa malikleri tarafından davaya konu taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınabileceğini, bu nedenle bu borçlar sebebiyle yapı kullanma izin belgesinin alınmamış olmasının eksik iş olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, davalılar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde bağımsız bölümlerin devirlerinin ne zaman yapılacağının kararlaştırıldığını, sadece 581 metrekare dükkanın yapı kullanma izin şartına bağlı kılındığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaat işinin denetimini üstlenen firma tarafından 27.11.2019 tarihi itibari ile işin % 100'ünün tamamlandığına dair iş bitirme belgesinin alındığını, dava dışı arsa sahibinin sunduğu faturaların kabulünün de mümkün olmadığını, tespit dosyasında dahi inşaatın tamamlanması için gerekli masrafın 46.700,00 TL olarak hesaplandığını, kabul anlamına gelmemek kaydıyla davalı yüklenicinin arsa malikine borcunun bulunduğunun tespiti halinde A blok, 18 no'lu taşınmazın arsa payına düşen ve bilirkişi tarafından hesaplanan 4.913,40 TL'den sorumlu tutulabileceklerini, karar gerekçesinde davalılar arasındaki sözleşmenin feshedilerek kesinleştiği yazılmış olmakla birlikte bu yönde bir davanın bulunmadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yükleniciden haricen satın alınan taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil aksi takdirde rayiç bedelin ödenmesi istemine ilişkindir.
Alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında, borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir sözleşmedir. Şüphesiz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelecektir. Zira, alacağı devralan kişi önceki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde borçluyu ifaya zorlamak hakkı onun olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin eseri meydana getirme ve teslim borcu edimini yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerine göre iskan koşulu gibi diğer borçlarını yerine getirip getirmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ve buna bağlı olarak bu hakkı temlik alan üçüncü kişinin tapu iptali ve tescil isteminin yerinde olup olmadığı incelenmelidir.
Somut olayda; davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan, alacağın temliki niteliğindeki harici satış sözleşmesi ile Bursa ili, ... ilçesi,...mahallesi, 3130 ada, 5 parsel, A blok, 18 numaralı bağımsız bölüm sayılı taşınmaz 255.000,00 TL bedelle davacıya temlik edilmiş, davacı alıcı tarafından satış bedelinin tamamı ödenmiş ve taşınmaz davacıya fiilen teslim edilmiştir. Davacı da buna dayanarak bağımsız bölümün adına tescilini talep etmektedir.
Davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi ... ve dava dışı arsa sahipleri ... ve ... arasında 01.04.2014 tarihinde Bursa ili, ... ilçesi,...mahallesi, 3128 ada, 2 parsel; 3129 ada, 1 parsel ve 3130 ada, 5 parsel sayılı taşınmazlara yönelik olarak Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 3-a maddesi uyarınca yüklenicinin 3128 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 9 iş yeri, 16 daire; 3129 ada, 1 parsel üzerine 18 iş yeri, 44 daire; 3130 ada, 5 parsel üzerine 18 iş yeri, 52 daire olmak üzere toplam 45 iş yeri ve 112 daire yapılması kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin yükleniciye ait bağımsız bölümlerin devri başlıklı 5/a ila 5/e maddelerinde inşaatın aşamalarına göre yükleniciye devredilecek daire ve dükkan sayıları belirtilmiş, 5/f maddesinde ise yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra 581 metrekare alanlı dükkanın devri kararlaştırılmıştır. Bu hali ile 581 metrekare alanlı dükkanın devri iskan şartına bağlanmıştır.
27.11.2019 tarihli iş bitirme belgesine göre iş % 100 oranında tamamlanmıştır. Belediye Başkanlığının 11.08.2020 tarihli yazısı ile 13.01.2020 tarihli İmar ve Şehircilik Müdürlüğü raporuna göre A blok, 31 numaralı ve B blok, 29 numaralı bağımsız bölüm hariç olmak üzere kısmi yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesine karar verildiği, gerekli harçların yatırıldığı, eksiklikler tamamlanınca kısmi yapı kullanma izin belgesinin düzenleneceğinin bildirildiği görülmüştür. Dairemizce aynı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlık nedeniyle incelemesi yapılan 2023/2746 Esas ve 2024/2035 Esas sayılı dosyalarda ise 10.09.2020 tarihinde iki bağımsız bölüm dışındaki diğer bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin alındığı anlaşılmıştır.
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan sözleşme uyarınca inşaat tamamlanmış ve kısmi olarak yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş ise de; yüklenici firma için gerçekleştirilen ödemelere ait makbuzların 07.09.2020 tarihli bilirkişi raporunda dökümü yapılarak 545.597,54 TL hesaplandığı ve 22.03.2021 tarihli rapor ile de davalı arsa sahibinin Sosyal Güvenlik prim borçları, inşaata dair abonelik ödemeleri, yapı denetim bürosu ödemesi yönündeki itirazları yönünden hesaplamaların nitelikli hesap bilirkişi uzmanlık alanında bulunduğu tespit edilmiştir.
Dava tarihi itibariyle temerrüt halinde bulunan davalı yüklenici şirkete sözleşme ile bırakılan daire ve dükkanların tapularının devri için söz konusu ödemelerin hesaplanarak depo edilmesi gerekir. Davacı tarafından sadece dava konusu taşınmaza karşılık gelen borcu ödemesi gerektiğine ilişkin savunması yerinde değildir. Belirlenen toplam bedelin davacı tarafından ödenmesi gerekmektedir. Ancak davacının sözleşmenin kademeli ferağ hükümleri uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan ve yapı kullanım izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması halinde yükleniciye devredileceği kararlaştırılan 581 metrekarelik dükkanın halen arsa sahiplerinin uhdesinde bulunduğu, belirlenen bedelin söz konusu dükkanın satış bedelinden karşılanması gerektiği iddiaları araştırılmamıştır.
Bu durumda, davacı tarafın kademeli ferağ hükümleri uyarınca davalı arsa sahipleri uhdesinde bulunan taşınmaza yönelik iddiası üzerinde durularak, gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kademeli ferağa ilişkin hükümleri ve inşa edilen tüm daire ve dükkanların tapu kayıtları incelenerek, yükleniciye devri gerekirken arsa sahipleri uhdesinde kalan ve tapu devri yapılmayan 581 metrekarelik dükkan ya da başka bir bağımsız bölüm kalıp kalmadığı belirlenerek, böyle bir bağımsız bölüm varsa bu bağımsız bölümün rayiç bedeli ile binanın tümüne iskân ruhsatı alınabilmesi için gerekli giderler ve davalı arsa sahiplerinin yüklenici şirketten olan alacakları karşılaştırılarak bağımsız bölümün rayiç bedeli tüm giderleri karşılıyorsa davanın kabulüne karar verilmesi, karşılanmayan kısım varsa davacı tarafa karşılamayan kısmı depo etmesi için süre verilmesi sonrasında davacı tarafça depo edilmesi halinde tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi, aksi yönde tespit yapılması halinde ise şimdiki gibi tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile rayiç bedelin ödenmesine karar verilmesi, gerekir.
Mahkeme tarafından yazılı hususlar araştırılmak ve değerlendirilmeksizin, eksik incelemeye dayalı olarak, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
