V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davalılar ..., ..., ... mirasçıları ve ... mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde; taraf teşkilinin sağlanmadığını, davacının tüm taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacının tek başına bu davayı açamayacağını, birleştirme kararının usulüne uygun olmadığını, davacı ile yüklenici arasındaki ilişkinin müvekkillerini bağlamadığını, yeterli araştırma yapılmadığını, eksik harcın tamamlanamadığını, müvekkilleri aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücreti takdirinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.
2. Dahili davalı ... temyiz dilekçesinde; dava konusu 2 no'lu bağımsız bölümü bedelini ödeyerek satın aldığını, tapu kaydı üzerinde herhangi bir şerh bulunmadığını, davanın süresinde ve usulüne uygun şekilde açılmadığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücreti takdirinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.
3. Birleşen dosyada davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; taraf teşkilinin sağlanmadığını, davacının tüm taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacının tek başına bu davayı açamayacağını, yeterli araştırma yapılmadığını, eksik harcın tamamlanamadığını, müvekkilinin iyiniyetli olduğunu beyan etmektedir.
4. Birleşen dosyada davalı ... ve diğerleri vekili temyiz dilekçesinde; harcın eksik yatırıldığını, diğer arsa malikinin mirasçılarının davaya muvakati olmadığını, taraf teşkilinin sağlanmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkillerinin iyiniyetli olduğunu, geriye dönük fesih kararı verilemeyeceğini beyan etmektedir.
5. Dahili davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetli olduğunu, taşınmaz üzerinde takyidat bulunmadığını, geriye dönük fesih kararı verilemeyeceğini, taraf teşkilinin sağlanmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl ve birleşen davalarda sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1. Arsa sahipleri ... ve ... ile yüklenici ... . San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında Üsküdar .... Noterliği’nin 28.03.1997 tarihli ve 15173 yevmiye numaralı arsa payı kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiştir.
Davalı yüklenici şirket tasfiye ve ticaret sicilinden terkin edildiğinden 13.03.2019 tarihinde mahkeme kararı ile ihya edilmiş, tasfiye memuru olarak davalı ... atanmıştır. Ancak davalı ...’ın 15.11.2022 tarihinde vefat ettiği anlaşıldığından davacıya yetki ve süre verilerek davalı şirkete yeni bir tasfiye memuru atanması ve usulünce taraf teşkili sağlandıktan sonra esas hakkında karar verilmesi gerekir.
2. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece dava konusu İstanbul ili .... ilçesi .... Mahallesi, ... Sokak, 18 pafta, 442 ada, 12 ve 13 numaralı parsel sayılı taşınmazlara ilişkin güncel tapu kaydı ve tüm ekleri dava dosyasına getirtilerek, dava konusu taşınmazda hak sahibi olan tüm kişilerin tespit edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekmektedir
3. Dairemiz, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine” dair içtihadından dönmek için Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince içtihadı birleştirme için Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka ifade ile üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapununavans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak,arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı dikkate alınarak son tapu maliklerinin iyiniyetli olup olmadıkları irdelenerek davanın esası hakkında karar verilmelidir.
4. Bozma nedenine göre temyiz eden davalılar ve birleşen dosyada davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
