V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, dava açıldığı tarih itibariyle taraflar arasında taşınmaz satımına ilişkin sözleşmenin varlığını korumaya devam ettiğini, sözleşmenin feshine ilişkin herhangi bir ihtarın olmadığını, müvekkili açısından oluşan müspet zararın da sözleşme taraflarca feshedilmediğinden ödenmesinin gerektiğini, sözleşmeye bağlı olarak edimin ifa edilmemesinden dolayı müvekkilinin uğradığı zararın tazminin talep edildiğini, tüm davalılar yönünden davanın kabul edilmesi gerektiğini ifade ederek, kararı temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin payına düşen taşınmazın alacağın temliki yoluyla satın alınmasına rağmen taşınmazın teslim edilmemesinden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası,
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Karar) 112 ve 237 nci maddeleri,
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi,
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası ile 89 uncu maddesi,
5. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 33 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1. Davalı ....Ltd. Şti.'nin, taşınmazın inşası ve satışından kaynaklı tüm edim ve alacaklarını diğer davalı ....Ltd. Şti.'ye devrettiği, davacı ile ....Ltd. Şti. arasında haricen ikinci kez daire satış sözleşmesi akdedildiğinden davacının talepleri bakımından husumet ehliyetinin bulunmadığı, davacı ile ....Ltd.Şti. arasında yapılan harici satış sözleşmesi ile yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerden birinin davacıya 220.000,00 TL bedelle satılması kararlaştırılmış olup, taraflar arasındaki bu sözleşmenin alacağın devri niteliğinde olduğu, davalı yüklenici ....Ltd.Şti.'nin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediği ve inşaat tamamlanmadan işi bıraktığı, bu durumda borçlu arsa malikinin devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralan davacıya karşı da öne sürebileceği, davacı ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmede arsa sahibinin taraf olmadığı ve satış bedelinin de arsa sahibine ödenmediği, bu durumda davacının yalnızca sözleşmenin tarafı olan yükleniciye başvurabileceği ve arsa sahibine husumet yöneltilemeyeceği anlaşılmakla, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur.
3. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.
4. Davalı ....Ltd. Şti.'nin, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan bir adet daireyi 01.10.2018 tarihli sözleşmeyle davacıya sattığı, tarafların, alıcı durumundaki davacı ve yüklenici durumundaki davalı olmasına göre, inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacı, toplam 150.000,00 TL ödemiş olduğunu ispat etmiş, dava tarihi itibariyle de daire kendisine teslim edilmemiştir. Bu haliyle, sözleşme geçerli olduğundan; davacının, menfi zarar talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, davacı, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir.
5. Maddi olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemek hakime aittir (6100 sayılı Kanun'un 33 üncü maddesi). Davacı vekili her ne kadar dava dilekçesinde; ödenen bedel ve kazanç kaybının tahsilini istemişse de, iddianın ileri sürülüş şekline göre talep sonucundaki ifadelerden, geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarih olan dava tarihindeki rayiç değerin talep edildiği anlaşılmıştır.
6. Hal böyle olunca, Mahkemece; davacı tarafından yapıldığı ispat edilen 150.000,00 TL kısmi ödemenin, (harici satım sözleşmesinde dairenin değeri 220.000,00 TL'dir) taşınmazın ifasının imkansız hale geldiği tarih olan dava tarihi (27.09.2019) itibariyle belirlenen rayiç bedeline oranlanması suretiyle talep edilen menfi zararın saptanarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken; açıklanan hususlar gözardı edilerek karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
