Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2023/4145 · K. 2024/3074

3. Hukuk Dairesi         2023/4145 E.  ,  2024/3074 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi EK KARAR TARİHİ: 22.05.2023 İLK DERECE MAHKEMESİ: İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI: 2019/29 E., 2020/156 K. Taraflar arasındaki sözleşmenin uyarlanması-tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince 22.05.2023 tarihli ek karar ile karar kesin nitelikte olduğundan temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir. Davacılar vekilinin ek karara yönelik temyiz itirazının incelenmesinde; 6100 sayılı Kanun'un 362 nci maddesinde temyiz edilemeyecek kararlar belirtilmiş olup, eldeki davada davanın konusu ve davacının talepleri dikkate alındığında karara karşı temyiz yolu açık olup, davacı vekilinin ek karara yönelik temyiz isteminin kabulü ile ek kararın kaldırılmasına karar verilmiştir. Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, ek karara yönelik temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davacının İstanbul İli, Fatih İlçesi, ... Mah. 2525 ada, 36 parsel sayılı taşınmazda 159,90 m² arsanın 1/9 hisse paylı taşınmazın maliki olduğunu, bu gayrimenkulün de dahil olduğu ... Kentsel Yenileme Projesinin uygulanmayacağının baştan belli olmasına rağmen müvekkilinin aldatılarak sözleşmeye rızasının alındığını, yapılan sözleşmenin haksız şart niteliğindeki şartlarının iptal edilmesi, müvekkile ait taşınmazın sözleşme tarihindeki değerinin esas alınması ve geç teslimat nedeniyle müvekkiline uygun bir kira bedeli ödenmesi gerektiğini ileri sürerek, fazla hakları saklı kalmak kaydı ile; müvekkili ile davalı kurum arasında imzalanan birinci ve ikinci sözleşmede yer alan haksız şart niteliğindeki tüm şartlarının iptaline ve geçersiz olduğunun tespitine, müvekkile ait gayrimenkulün değerinin 2. sözleşme tarihine uyarlanmasına, bu değere faiz uygulanmasına, 2. sözleşme ile müvekkile yüklenen fazla ödemelerin iptaline ve bu kapsamda yaptığı ödemelerin borçtan mahsubuna, müvekkili lehine dava değerinin % 20'sinden aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik geç teslimattan kaynaklanan 1.000,00 TL kira bedelinin tahsiline, taleplerinin kabul edilmemesi halinde bilirkişi raporuyla tazminat hesaplaması suretiyle, talep hakları saklı kalmak üzere şimdilik 9.000,00 TL tazminatın belirsiz alacak olarak davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı TOKİ vekili; idarenin konut satış bedellerini oluşan maliyet hesabına göre belirlediğini, davacı ve diğer hak sahiplerinin usule aykırı olarak fazla borçlandırılmadıklarını, muvafakatnamede belirtildiği gibi davacının arsa payı karşılığı olarak belirlenen 41.500,00 TL'nin konut satış bedelinden peşinat olarak mahsup edildiğini, davacının kira kaybı tazminatının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kentsel yenileme projesi kapsamında taraflar aralarında sözleşme tanzim edildiği, davalı ile gerçekleştirilen 2008 tarihli muvafakatname başlıklı protokol düzenlenerek davacıya ait taşınmazın 1/9 hissesi için 41.500,00 TL üzerinden anlaşıldığı, 2013 tarihinde taraflar arasında ikinci sözleşme yapılarak inşaat maliyetlerindeki artışın sözleşmeye yansıtıldığı, davacı tarafından ödenen bedel düşüldükten sonra, davacının 180.487,00 TL borçlandırıldığı, davacıya ait ... Yenileme Projesi kapsamında arsa karşılığı inşaat sözleşmesi konusunda taraflarca ilk sözleşmenin yapıldığı, sözleşmede fiyat farkının oluşabileceği hususunda açık hükmün bulunduğu, her iki sözleşme arasında üç yıldan fazla bir sürenin olduğu, oluşan değer artışının hem davalı yönünden hem de davacı yönünden meydana geldiği, dolayısıyla ortada sözleşmeye aykırılık ya da haksız şart olgusu bulunduğundan bahsetmenin mümkün olmadığı, davacının bilerek veya isteyerek muvafakatname ve sözleşmeyi imzaladığı, sözleşme koşullarının serbest olarak belirlendiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili; taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, hukuka uygun bir rızanın bulunmadığını, Türk Borçlar Kanunu'nun 20/1 maddesinde yer alan genel işlem koşullarının uygulanması gerektiğini, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu bildirerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının özgür iradesiyle Belediye ile anlaştığı, Belediyenin kamulaştırma yetkisine sahip olduğu için anlaşma yoluna gittiği, yenilenen alanda daire sahibi olma seçeneği ile arsa payı karşılığı daire aldığı, bu kapsamda sunulan seçeneklerden yenileme alanında daire sahibi olduğu, kültür alanın projeye göre metrekare birim fiyatının değişeceğini bilerek muvafakatname imzaladığı, daire için borçlandığı gözetilerek, öncelikle ahde vefa ilkesi gereği davacının muvafakat ve imzaladığı sözleşme koşullarının değiştirilmesini talep etmekte haklı bir gerekçe sunmadığı, buna karşı sahip olduğu arsa payının devam etmekte olduğu, gecekondu yerine konforlu ve pahalı bir daire sahibi olduğu anlaşıldığından, Mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu belirtilerek, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; Mahkemece, tarafların imzalamış olduğu sözleşmelerin geçerliliğine ilişkin herhangi bir araştırma yapılmadığını, sözleşmelerin geçerli kabul edilmesi durumunda ise muvafakatnamede sözleşme kapsamına uygun düşmeyen, genel-geçer, matbu ve herkes için kapsayıcı, çeşitli hukuka aykırılıklar taşıyan ve nitelik itibariyle genel işlem koşullarının unsurlarını taşıyan hükümler bulunduğunu, sözleşmede ise genel mali koşullardan bahsedildiğini, muvafakatname ile sözleşmeyi birbiriyle ilintili hale getiren sebep ise muvafakatnamede daha sonrasında davalıya tek taraflı olarak, öngörülemeyen ve objektif kriterlerde olduğu savunulamayacak derecede metrekare niceliğinde ve metrekare birim fiyatında değişiklik yapma hakkı tanınmış olduğunu, davalının taşınmazı kabule mecbur, barınacak konuta ihtiyacı olan, arsa payı sahibi tüketici müvekkilini sözleşmenin başından itibaren hukuki ilişki dışarısında tutarak öngörülemeyecek derecede, işin niteliğine aykırı olarak tüm taleplerini ifaya zorladığını, davacıya vaad edilen taşınmaz 120.5 m² olmasına rağmen tescil edilen taşınmazın 78.80 m² olduğundan aliud ifanın varlığının söz konusu olduğunu, sözleşme kapsamında taahhüt edilen otoparkların yeterli miktarda olmadığını, muvafakatnameye aykırı olarak sözleşmede belirtilen metrekare birim fiyatlarının öngörülmeyecek derecede ve işin niteliğine aykırı bir şekilde değiştirildiğini, teslim edilen konutun borcu muvafakatname hükümlerine göre memur maaş artış katsayısı oranın günccellenmesi gerekmekteyse de müvekkili tüketici olmasına rağmen buna göre borç güncellenmesi yapılmadığını belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kentsel dönüşüm kapsamında imzalanan sözleşmesinin uyarlanması ve tazminat talebine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 26 ve 207 nci maddeleri. 3. Değerlendirme 1. İstanbul ... Kentsel Yenileme Toplu Konut Projesi kapsamında davacı, davalı TOKİ ve dava dışı Fatih Belediye Başkalığı arasında düzenlenen 12.09.2008 tarihli "Muvakatname" başlıklı sözleme imzalanmıştır. Sözleşmenin 3.1.1. maddesinde; "Yenileme Alanı içersinden alabilecekleri konutların ve iş yerlerinin alanları ile yaklaşık maliyet hesabına dayalı bedelleri ekte sunulmuş (Ek: 1.1 ve 1.2) olup, bu bedeller TOKİ'nin projeye ilişkin yapacağı inşaat ihalelerinin kesinleşmesini müteakip gerçekleşecek m2 birim fiyat dikkate alınarak artacak veya azalacak şekilde değişebilecektir." şeklinde olup yine aynı sözleşmenin 3.1.2. maddesinde de; "Talep edilen bağımsız birimin yeri ve alanı, talep sırasına göre kura usulü ile belirlenecek ve bu belirleme esasına göre TOKİ tarafından kati sözleşme yapılacaktır. " şeklinde düzenlemeler yer almaktadır. 2. 12.09.2008 tarihli sözleşmenin 3.1.2 maddesi gereğince 18.06.2013 tarihli gayrimenkul satış sözleşme yapılmış ve gayrimenkulen satış bedelinin peşinat düşüldükten sonra taksitler halinde ödeneceği ve teslim koşulları düzenlenmiştir. 3. Davacının kendi özgür iradesi ile gayrimenkul satış sözleşmesi yaptığı ve sözleşmenin tüm hükümlerinin tarafların gerçek arzu ve iradelerine uygun sözleşmedeki hak ve borçların müzakere edildiği, karşılıklı olarak ifa edileceğinin kabul ve taahhüt edildiği anlaşılmıştır. Davacının kendi hür iradesiyle imzalamış olduğu sözleşme ile bağlı bulunduğu, davanın açıldığı tarih ile sözleşme tarihi de dikkate alındığında davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi 22.05.2023 tarihli ek kararının KALDIRILMASINA, 2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.