Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2023/5898 · K. 2024/4070

3. Hukuk Dairesi         2023/5898 E.  ,  2024/4070 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/638 E., 2023/1499 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/610 E., 2022/1422 K. Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, 29.11.2023 tarihli ek karar ile kararın kesin olması nedeniyle temyiz talebinin reddine karar verilmiştir. Ek karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; Davacının dava dilekçesindeki talebi incelendiğinde; davalı ile dava dışı ... Alışveriş Merkezi Adi Ortaklığı arasında imzalanan 27.03.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi süresi dolduğundan bahisle kiralananın tahliyesinin talep edildiği, davalı tarafça söz konusu sözleşme nedeniyle ödenen aylık kira bedelinin 1.900.000,00 TL olduğunun bildirildiği; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesinin (1) numaralı fıkrasının (b) bendi uyarınca üç aylık kira tutarının Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 238.730,00 TL’nin üzerinde kaldığı anlaşılmakla, Bölge Adliye Mahkemesinin 29.11.2023 tarihli miktar itibariyle kesinlik nedeniyle temyiz başvurusunun reddine ilişkin ek karar kaldırılarak, davacı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin maliki olduğu İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, Yakuplu Köyü, 500 Ada, 1 parsel, 241 nolu bağımsız bölüme ilişkin dava dışı ... AVM Adi Ortaklığı ile davalı arasında 27.03.2012 başlangıç tarihli hasılat paylaşımlı kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sürenin 27.03.2022 tarihinde dolduğunu, 03.09.2021 tarihli ihtarname ile davalıya sözleşmenin süresinin dolduğunun ve uzatılmayacağının bildirildiğini, müvekkiline son ödenen kira bedelinin 1.547,70 TL olduğunu, davanın dava dışı adi ortaklığa da ihbarının gerektiğini, belirli süreli hasılat paylaşımı kira sözleşmesinin süre bitiminde kendiliğinden sona ereceğini ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; adi ortaklık kat maliklerinin tümü tarafından kurulduktan sonra, davaya konu kira sözleşmesinin dava dışı adi ortaklık ile 27.03.2012 tarihinde imzalandığını, müvekkili ile davacı arasında bir kira sözleşmesi bulunmadığını, binanın bir bütün ve boş olarak kiralandığını, gerekli tadilatlar yapıldıktan sonra iş kolu olan mobilya ve beyaz eşya çarşısı haline getirilerek küçük stantlara bölünüp buraların ev eşyası mağazası olarak kullanılmak üzere ... markası adı altında alt kiracılara kiralandığını, işletme ruhsatının müvekkili tarafından alındığını, davacının tek başına bu davayı açamayacağını, dava açma ehliyetinin elbirliği mülkiyeti kuralları gereğince mecburi dava arkadaşı olarak bütün ortaklar tarafından birlikte kullanılması gerektiğini, davacının bir aylık dava açma süresi içinde tüm ortakların muvafakatini alsa bile süre geçmiş olacağından hak düşürücü süre içinde açılmayan davanın reddi gerektiğini, davanın açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, zira adi ortaklık tarafından da tahliye davası açıldığını, kiralananın çatılı işyeri niteliğinde olduğunu, ürün kirası hükümlerinin uygulanamayacağını, aylık güncel ödenen kira bedelinin ortalama 1.900.000,00 TL, bir yıllık kira bedelinin ise 22.800.000,00 TL olduğunu, eksik değer üzerinden harcın tamamlatılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiraya konu taşınmazın doğal ürün vermeye elverişli olmayıp iş yeri niteliğinde olduğu, iş yerinin demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmadığı, işletme ruhsatının kiracı tarafından alındığı ve bir işletme devri olmadığı, iş yerinin kiracı tarafından alt kiracılara kiralandığı, kira bedelinin hasılat üzerinden ödenmesinin sözleşmeye ürün kirası niteliği kazandırmadığından uyuşmazlıkta ürün kira hükümlerinin uygulanmasının mümkün olmadığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) çatılı işyerine ilişkin hükümlerinin uygulanması gerektiği; somut olayda, kira sözleşmesinin süresi bittiğinden bahisle tahliye talep edilmiş ise de; kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, 6098 sayılı Kanun'un 347 nci maddesinde düzenlenen on yıllık uzama süresinin de dolmadığı; nitekim malikin de aynı maddeye dayalı olarak tahliye talep edemeyeceği; taraflar arasındaki kira ilişkisinin ürün kirası olduğunun kabul edilmesi halinde dahi davacının talebinin yerinde olmadığı, zira davalı şirket ile dava dışı adi ortaklık arasındaki kira sözleşmesinin konusunun, mülkiyeti davacıya ait olan AVM'nin rezidans bölümü ve bu bölüme ait hak ve menfaatler hariç tamamının açık ve kapalı otoparklar, tüm katlar, ortak alanlar, koridorlar, merdiven boşlukları, yürüyen merdivenler, asansörler, çatı, su deposu, ısıtma-soğutma sistemi, tuvaletleri, UPS, iletişim ve güvenlik sistemleri, elektrik enerji dağıtım sistemi, yangın ihbar sistemi, paratoner sistemi, elektrik trafosu, jeneratör gibi tüm bina ve aksamını kapsadığı, kiraya konu AVM'nin bir bütün olarak kiralandığı, davacının yalnız kendi bağımsız bölümü yönünden kiralananın bölünerek tahliyesini talep edemeyeceği; aksinin kabulü halinde dahi, davacının malik sıfatıyla ürün kirası hükümlerine göre tahliye isteyemeyeceği, ürün kiralarında tahliye talebinin kiraya verene ait olduğu; davacı malik sıfatı ile kendi bağımsız bölümü yönünden tahliye talep ettiğinden kiraya veren adi ortaklık üyelerinin davaya dahilinin gerekmediği; tahliye şartlarının oluşmadığı ve davacının dava hakkı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın usulden reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davacı vekili; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 27.01.2022 tarihli ve 2020/276 E., 2022/205 K. sayılı kararında, sözleşmenin hasılat kirası niteliğinde olduğuna kesin olarak karar verildiğini, bu bakımdan gerekçenin hatalı olduğunu, kiralanan adi ortaklık mülkiyetinde bulunmadığından müvekkilinin tek başına dava açabileceğini, adi ortaklık kuruluş belgesinde müvekkilinin imzası ve iradesinin bulunmadığını, müvekkili adi ortaklığın tarafı olmadığından eldeki dava açısından zorunlu dava arkadaşlığı dava şartının aranması gerekmediğini, kaldı ki davalının, AVM'de bulunan bazı bağımsız bölümleri satın alması nedeniyle de bu koşulun sağlanmasının fiilen imkansız olduğunu, müvekkilinin mülkiyet hakkını kullanabilmesi açısından belirli süreli hasılat paylaşımı kira sözleşmesinin süre bitiminde kendiliğinden sona ereceği düzenlemesine dayalı olarak davalı kiracının tahliyesine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; eldeki davada mecura ilişkin işletme ruhsatı devrinin bulunmadığı, mecurun ürün yetiştirmeye elverişli bir yer olmadığı, bu nedenle de eldeki uyuşmazlıkta ürün kirasının değil, çatılı işyeri kirasının mevcut olduğununun kabulü gerektiği, 6098 sayılı Kanun'un çatılı işyeri kirası hükümlerine göre kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayanarak sözleşmenin sona erdirilemeyeceği, aynı Kanun'un 347 nci maddesinde düzenlenen, on yıllık uzama süresinin de somut olayda gerçekleşmediği gerekçesiyle, davacının başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; emsal kararların değerlendirilmediğini belirtmiş, ayrıca istinaf dilekçesindeki sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Kanun'un 347 nci maddesi ile 620 vd. maddeleri. 3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, özellikle davacının dava dilekçesinde dayandığı kira sözleşmesinin davalı ile dava dışı ... Alışveriş Merkezi Adi Ortaklığı arasında imzalanmasına, delil listesinde yer verilen 03.09.2021 tarihli ihtarnamenin de adi ortaklık tarafından düzenlenmesi sebebiyle davacının maliki olduğu kısma ilişkin tahliye talebinin kiralananın bir bütün halinde kiralanması durumu karşısında dinlenilemeyecek bulunmasına, sözleşme içeriğinden kiralananın bina olmasına, işletme ruhsatı devredilmediğinden ürün kira hükümlerinin uygulanması mümkün olmamasına, konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasına dair hükümler çerçevesinde süre bitimine dayanılarak sözleşmenin sona erdirilemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesinin 29.11.2023 tarihli ek kararının KALDIRILMASINA, 2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesinin 11.10.2023 tarihli esasa ilişkin kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Fazla alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 04.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.