Yargıtay 3. Hukuk Dairesi · E. 2024/1015 · K. 2024/2906

3. Hukuk Dairesi         2024/1015 E.  ,  2024/2906 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/2642 E., 2023/2488 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2020/35 E., 2021/344 K. Taraflar arasındaki tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davacı şirket ile davalı arasında akaryakıt istasyonu içindeki marketlerde bulunan ve bağımsız çatısı olmayıp arza bağlı bulunmayan 7 m2 lik stand-büfe şeklindeki yerlerin ve depo yerlerinin belirli süreli olarak farklı sözleşmelerle kiraya verildiğini, kira sözleşmelerinin süresinin sözleşmelerin 4.1.1. maddesi uyarınca 01.01.2019 tarihinden itibaren 1 yıl olarak belirlendiğini, bu 1 yıllık sürenin dolduğunu, hasılat payının artışı konusunda bir anlaşma sağlanamadığından sözleşmelerde yer alan bu yöndeki hükme dayalı olarak sözleşmelerin kendiliğinden fesh olduğunu, akdin yenilenmeyeceğinin, kiralananların tahliye edilmesinin aksi takdirde yasal yollara başvurulacağının ihtaren tebliğ edildiğini, davalının sözleşmelerdeki açık hükümlere rağmen kiralananları tahliye etmediğini ileri sürerek davanın kabulü ile davalının ... Akaryakıt İstasyonu marketi içerisinde yer alan 7 m² lik arza bağlı olmayan ve bağımsız çatısı bulunmayan kiralananlardan ve depolardan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir II. CEVAP Davalı vekili; 2015 yılından itibaren kiracı olduğunu ve tüm yenileme dönemlerinde kira bedelini kendi isteğiyle artırdığını, artış oranı konusunda bir uyuşmazlığın bulunmadığını, kaliteli hizmeti nedeniyle satışlarını sürekli artırdığını ve bunun sonucu olarak da ciro üzerinden anlaşılan kira bedelinin de sürekli arttığını, kiralanan yerlerin üzerinin kapalı (çatılı) ve dört tarafının çevrili olduğunu, taşınır niteliğine haiz istenildiğinde yeri değiştirilebilen basit bir stant veya büfe niteliğinde olmadığını, kiralananın çatılı işyeri olduğunu, kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için yasada belirtilen sebeplerden hiçbirinin bulunmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan yerlere ilişkin olarak taraflar arasında 4 adet kira sözleşmesi imzalandığını, bilirkişi raporunda market içinde yer alan kiralanan 7'şer m2'lik alanların ayrı bir girişinin ve çatısının bulunmadığı, yine depo olarak kiralanan konteynırların sabit ve temelli bir yapı olmadığı, taşınabilir nitelikte olduğunun belirlendiği, davacı tarafından gönderilen 06.12.2019 tarihli ve 65184 yevmiye numaralı ihtarname ile davalının kiracı olduğu Kurtköy 1 ve 3 nolu Mehmetçik Akaryakıt İstasyonu Marketleri içerisinde bulunan bölümleri ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde tahliye etmesinin ihtar edildiği, ihtarnamenin 10.12.2019 tarihinde tebliğ edildiği belirtilerek davanın kabulüne ve davalının kiracı kiralananlardan tahliyesine karar verilmiş, gerekçe olmaksızın kararın onaylandığı belirtilerek Ek Kararla bilirkişi raporuyla tahliyesi istenen yerlerin çatılı işyeri niteliğinde olmadığının tespit edildiği, sözleşmenin sona ermesine ilişkin TBK 327 nci maddesinin taraflar arasında geçerli olduğu, kira sözleşmesinin sürenin sona ermesiyle sona erdiğinin kabulü gerektiği, taraflar arasındaki kira sözleşmelerinin 4.1 maddeleri gereğince 1 yıllık süreli olarak yapıldığı, dava tarihi dikkate alınarak süresinde tahliyenin talep edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalı vekili; cevap dilekçesini tekrar ederek kararın gerekçesiz olduğunu, ayrı bir giriş ve çatısı olmadığına ilişkin tespitin hatalı olduğunu, iş yerinin çatılı nitelikte olduğunu, konteyner bakımından ise çatılı olan iş yerine bağlı ve bu kullanıma özgülendiğini ileri sürerek; ilk derece mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; stand alanı (akaryakıt marketi içindeki bölünmüş alan) olarak kiralanan yerin niteliği itibari ile çatılı iş yeri olmadığı, genel hükümlere tabi kira sözleşmesi olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 327 nci maddesi uyarınca sürenin dolması ile kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceği, mahkemenin buna dair kabulünün yerinde olduğu, ancak 01.01.2018 başlangıç tarihli, 2017-S-055 sayılı depo yeri kira sözleşmesinin 20.11.2018 tarihinde sona erdirilmemesi sebebiyle sözleşmenin belirsiz süreli hale geldiği, 6098 sayılı Kanun'un 329 uncu maddesi uyarınca her altı aylık dönem için üç ay öncesinden fesih ihbarında bulunulması gerektiği, ihtarnamenin tebliğ edildiği 10.12.2019 tarihi itibariyle fesih döneminin 20.05.2020 tarihi olduğu, süresinden önce 10.01.2020 tarihinde dava açılması sebebiyle bu sözleşmeye konu tahliye talebinin reddi gerekirken kabulüne karar verilmesinin yerinde olmadığı, 01.01.2019 başlangıç tarihli, 2018-S-085, 2018-S-086 ve 2018-S-087 numaralı kira sözleşmeleri bakımından sözleşme sona ermeden ihtar tebliğ edilmesi ve kira süresi bitiminden sonra dava açılması sebebiyle davanın kabulü gerektiği, ayrıca ek karar ile gerekçe yazıldığı anlaşılmış ise de gerekçenin bu şekilde tamamlanmasının mümkün olmadığı, bu durumun aynı zamanda kamu düzenine de aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına davanın kısmen kabulü ile davalının kiracı olarak bulunduğu... Akaryakıt İstasyonu Marketi içerisinde yer alan 7 m²’lik alandan (2018-S-085), ... Akaryakıt İstasyonu Marketi içerisinde yer alan 7 m²’lik alandan (2018-S-086) ve ... Akaryakıt İstasyonu Marketi bölgesinde bulunan iki gözlü konteynırın kiracı tarafından kullanılan 13,5 m²’lik bölümünden (2018-S-087) tahliyesine, ... Akaryakıt İstasyonu bölgesinde bulunan iki gözlü konteynırın 21 m²'lik depo No:10 bölümünden (2017-S-055) tahliyesine yönelik talebin reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1.Davacı vekili; bölge adliye mahkemesince kesin olarak verilen karar yönünden ek kararla temyiz yolu açılamayacağını, tahliye talebi reddedilen depo yönünden de sözleşme süresi dolduğundan tahliye kararı verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir. 2.Davalı vekili; istinaf nedenlerini tekrar ederek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananların tahliyesi istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Kanun'un 327 ve 329 uncu maddeleri 3. Değerlendirme 1. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde (adi kira) kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Bu durumda kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sürenin sona ermesine dayalı olarak tahliye talep edebilir. Belirli süreli Genel Hükümlere tabi kira sözleşmelerinde süre dolmasına rağmen taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmemesi için kiraya veren henüz kira süresi bitmeden veya bir aylık dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname gönderdiği takdirde, kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmeyecek, bu durumda kiraya veren, her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açabilecektir. 2. Somut olayda kira sözleşmelerine konu alanların çatılı iş yeri niteliğinde olmadığının, genel kira sözleşmesi hükümlerine tabi olduğunun, Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmenin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.