İçtihatYargıtay5. Hukuk Dairesi02.12.2024

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi · E. 2024/3649 · K. 2024/9430

5. Hukuk Dairesi 2024/3649 E. , 2024/9430 K. "İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI : 2022/2215 Esas, 2024/129 Karar DAVA TARİHİ : 15.11.2016 KARAR : Esastan ret İLK DERECE MAHKEMESİ : Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2021/1 Esas, 2022/931 Karar Taraflar arasındaki hakimin müdahalesi davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yeniden yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yeniden yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin Adana ili, ..., Kuruköprü Mahallesi Çakmak Caddesi No:43 adresinde olan ve tapuda 303 ada 86 parselde kayıtlı taşınmazın zemin kat 1 ve 2 nolu dükkanların maliki olduklarını, binaya ait yönetim planının 24.08.1984 tarihinde düzenlenerek tapuya tescil edildiğini ve 1984 yılında binanın kat mülkiyetine geçirildiğini, binanın hiçbir tadilat görmeden bugüne geldiğini, Forum Yatırım Danışmanlık Ltd. Şti.'ne yaptırılan etüt neticesinde düzenlenen raporda binanın riskli yapı olduğu sonucuna varılarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 24.12.2015 tarihinde onaylandığını, devamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılan itirazın reddedildiğini, Cahit Çetinkaya İnşaat Ltd. Şti. hissedarı Cahit Çetinkaya ve ortağı ...'nın binanın riskli yapı statüsünde olduğunu anlayınca hissedarlardan ... ve ... ile 09.10.2015 tarihinde noterde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, ardından diğer malikin hissesini 13.10.2015 ve 09.10.2015 tarihinde satın aldıklarını, Cahit Çetinkaya İnşaat Ltd. Şti. ile ...'nın gayesinin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un (6306 sayılı Kanun) istismar edilmeye müsait hükümlerinden faydalanarak davacıların gayrimenkullerini yok pahasına ellerinden alıp zenginleşme olduğunu, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nde yapılan 25.07.2014 tarihli değişiklikle riskli yapılar için kat maliklerine onarım, güçlendirme kararı alabilme imkanının getirildiğini, ilgili yönetmeliğin değiştirilen 8 inci maddesi ile yapı maliklerinin yıkımın yanında binanın güçlendirilmesi imkanının da tanındığını, yapının yıkılması için verilen süre içinde maliklerce güçlendirme kararının alınabileceğini bunun için güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi gerektiğini, tespit edildiğinde bu onarım ve güçlendirmenin proje ve tekniğe uygun olarak yapılmasında kat maliklerinin rızasının alınmayacağını, davacıların 6306 sayılı Kanun'un uygulama yönetmeliği uyarınca riskli yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olup olmadığının tespiti amacıyla Adana İnşaat Mühendisleri Odası ile görüşerek teknik incelemeler yapıldıktan sonra binanın güçlendirilebileceğinin anlaşıldığını, bu hususta ilgili güçlendirme projelerinin hazırlatıldığını, davalıların binanın yeniden yapılmasını istedikleri, binanın yıkılarak yeniden yapılması durumunda maliyetinin davacıların için çok yüksek olduğunu, bu nedenlerle taşınmazın güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğunun tespiti ile binanın güçlendirilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. İstinaf Sebepleri Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; dosya kapsamında alınan ilk raporda yapının yıkılmasının uygun olacağı belirtilmesine rağmen ikinci raporda tam tersi olacak şekilde yapının güçlendirilmesinin yerinde olacağının bildirilmesine rağmen bilirkişi raporları arasındaki bu açık çelişkinin giderilmeden ve dava konusu yapının durumuna göre yapının güçlendirilmesinin mi yoksa yeniden yapılmasının mı uygun olacağı yönünde herhangi bir değerlendirme yapılmadan sanki hükme dayanak raporda bilirkişiler yapının güçlendirilmesinin daha uygun olduğu yönünde görüş bildirmiş gibi davanın kabulüne karar verildiğini, hükme dayanak raporda dava konusu yapının güçlendirilme maliyetinin 2.374.184,90 TL, yeniden yapım maliyetinin ise 4.742.750,00 TL olduğu yönünde görüş ve kanaat bildirildiği, hesaplanan güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetinin %50'sine tekabül ettiği, bu orana göre ilgili bakanlık verileri ve yerleşik teammüller dikkate alınarak dava konusu yapının güçlendirilmesi değil yeniden yapılması gerektiği sonucunun çıktığını, dava konusu riskli yapı 51 yaşında olup ekonomik ömrünü tamamladığını, binada çıkan yangın nedeniyle binanın mukavemet özelliğinin azaldığını, beton ve demir yapısının bozulduğunu, dosyada yer alan 17.10.2018 tarihli raporda 40 yaşında bir bina için yeniden yapım maliyetinin %25'inden fazla güçlendirme harcaması yapılmamasının açıkça önerildiğini, hükme esas alınan 26.05.2022 tarihli bilirkişi raporunda güçlendirme maliyeti hesaplanırken yıkılıp temizleme bedelinin ve iksa sisteminin kurulması bedelinin güçlendirme masrafları hesaplanırken dikkate alınmadığını, bahsedilen kalemlerin dikkate alınması suretiyle hesaplama yapılsa idi güçlendirme maliyeti yeniden yapım maliyetine nerdeyse yaklaşacağını, bu haliyle bile riskli yapının güçlendirme bedelinin yeniden yapım bedeline oranının %34,10 olduğunu, yeniden yapım halinde üst katların kullanım alanının genişleyip, daha modern ve yeni bir yapı ortaya çıkacağını, yeni yapının deprem yönetmeliğine göre daha sağlam olacağını, ticari değerinin artacağını ve bina ömrünün uzayacağını bu nedenlerle mahkemece verilen kararın kaldırılması gerektiğini belirtmiştir. C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın betonarme güçlendirme projesinin 18 Mart 2018 tarihli Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne uygun olduğunun, güçlendirme maliyetinin 2.374.184,90 TL olduğunun ve yeniden yapım maliyetinin ise 4.742.750,00 TL olduğunun tespit edildiği, dosyada alınan 26.05.2022 tarihli bilirkişi raporunun usul ve Kanuna uygun hüküm kurmaya elverişli olduğu, davacılar vekili tarafından ibraz edilen 16.12.2022 tarihli beyan dilekçesi ekinde Seyhan Belediyesi tarafından güçlendirme projesine ilişkin yapı ruhsatının bir örneğinin de eklenmiş olduğu belirtilerek davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini ve istinaf taleplerinin incelenmediğini bu nedenle kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat mülkiyetine tabi taşınmazdaki binanın güçlendirilmesinin mümkün olduğunun tespiti ve güçlendirilmesine karar verilmesi istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri. 2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 19 uncu maddesi 3. 6306 sayılı Kanun'un ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin ilgili maddeleri 3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarî durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, anataşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun için gereken masrafın kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 8 inci maddesinin yedinci fıkrasında, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerektiği, güçlendirme işinin yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvurulacağı düzenlenerek riskli yapının güçlendirilmesine olanak sağlanmaktadır. 3. Dosya kapsamında yapılan incelemede; 17.10.2018 tarihli ilk bilirkişi raporunda; akademik araştırmalar sonucunda elde edilen kabullere göre 50 yıllık ekonomik ömre sahip olduğu kabul edilen bir bina için yapılan değerlendirmelerde, 25 yıllık bir binanın güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranının %40 olarak tespit edildiğini, yani 40 yaşında bir bina için yeniden yapım maliyetinin %25'inden fazla güçlendirme harcaması yapılmamasının önerildiğini, güçlendirme maliyetinin 906.121,00 TL olduğunu, yeniden yapım maliyetinin ise 1.429.363,00 TL olduğunu, bu sonuçlara göre binanın güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranının %63 olacağını, çıkan yüzdenin yüksek olduğunu ve ekonomik yüzdenin üzerinde gözüktüğünü belirttiği, yine dosya içerisinde bulunan 25.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda ise; güçlendirme için gerekli olan bedelin dava tarihi olan 2016 yılına göre serbest piyasa rayiçlerine göre 276.992,82TL olabileceğini, yeni bina maliyetinin de aynı hesaplama şekline göre 2016 yılı mal oluş bedelinin 811.805,50TL + KDV olduğunu, keşif tarihindeki güçlendirme maliyetinin 553.985,64 TL yeniden yapım maliyetinin ise 1.623.110,00 TL olabileceğini, buna göre bir oranlama yapıldığında da güçlendirme projesinin aynen uygulanması ile bu binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması arasındaki ekonomik yüzde oranın %34,10 olduğunu belirttiği, dolayısıyla bilirkişi raporları arasında binanın güçlendirilmesi veyahut yıkılıp yeniden yapımı ve bunların maliyetleri konusunda çelişki olduğu, bu çelişkinin giderilmesi için alınan 26.05.2022 tarihli üçüncü bilirkişi raporunda ise ilk iki bilirkişi raporunda bulunan farklılıklar hakkında kıyaslama yapıldığı ve dosya içerisindeki veriler ile dava konusu taşınmaz üzerindeki mevcut binanın betonarme güçlendirme projesinin, sağlıklı bir güçlendirme projesi olduğunu ve binaya ait hesaplamaların 18 Mart 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğine uygun olarak hazırlandığını ve Mayıs 2022 tarihi itibarıyla güçlendirme ve yenileme maliyeti toplamının 2.374.184,90 TL, yeniden yapım bedelinin ise 4.272.750,00 TL olduğunun belirttiği anlaşılmaktadır. 4. Hükme esas alınan 26.05.2022 tarihli rapora göre güçlendirme projesinin aynen uygulanması ile bu binanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması arasındaki ekonomik yüzde oranının %55,56 olduğu belirlenmiş olup alınan bilirkişi raporlarının dava konusu taşınmazın güçlendirilmesi veyahut yıkılarak yeniden yapılması gerektiği hususunda doyurucu ve net bilgi içermediği anlaşıldığından, dosyadaki üç rapor arasındaki görüş farklılıkları da dikkate alınarak, mahkemece üniversitelerden seçilecek konusunda uzman öğretim üyelerinden oluşan bir bilirkişi kurulu oluşturularak yeniden mahallinde keşif yapılmak suretiyle dava konusu ana taşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi (karot) deneyleri dikkate alınarak gerekli araştırmalar da yapılıp, binanın mevcut durumu itibarıyla 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi gereği güçlendirme ya da yeniden inşasının gerekip gerekmediği, binanın yaşı itibarıyla ekonomik ömrünü tamamlayıp tamamlamadığı hususları tam olarak tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi · E. 2024/3649 · K. 2024/9430

İNCELENEN KARARIN

I. DAVA

II. CEVAP

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

IV. İSTİNAF

V. TEMYİZ

VI. KARAR