IV. GEREKÇE
A. Uyuşmazlık
Benzer olaylarda Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. ve Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Daireleri ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki uyuşmazlık; aylık kira parasının tespiti istemiyle açılan davalarda, karar ve ilam harcının; aylık kira farkı üzerinden mi yoksa yıllık kira farkı üzerinden mi alınması gerektiği noktasında toplanmaktadır.
B. İlgili Hukuk
1. 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın (Anayasa) 73 üncü maddesinin üçüncü fıkrası,
2. 492 sayılı Kanun’un 17 nci maddesi,
3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun (YİBHGK);
- 18.11.1964 tarihli ve 1964/2 E. 1964/4 K.,
- 07.07.1965 tarihli ve 1965/5 E., 1965/5 K.,
- 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.,
- 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararları,
4. 6098 sayılı Kanun’un 313, 314 ve 344 üncü maddeleri,
5. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin (Tarife) 9 uncu maddesi.
C. Değerlendirme
1. Anayasa’nın “VI. Vergi ödevi” başlıklı 73 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre; “Vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır.”. Buna göre, bir kamu hizmetinden dolayı harç alınabilmesi; bu hizmetin kanunla belirlenmesine ve bu hususla ilgili harç alınmasına ilişkin düzenlemelerin de kanunda yer almasına bağlıdır. Harçlar konusunda genel düzenleme içeren 492 sayılı Kanun'un gerekçesinde harcın tanımı “fertlerin özel menfaatlerine ilişkin olarak, kamu kurumları ve hizmetlerinden yararlanmaları karşılığında yaptıkları ödemelerdir.” biçiminde yapılmıştır.
2. Anayasa’nın yukarıda açıklanan 73 üncü maddesi hükmünün; vergi, resim ve harç gibi parasal yükümlülüklerin veya bunlardan bağışıklığın, kapsam ve içeriğinin hiçbir kuşkuya yer vermeyecek biçimde ve açıkça gösterilmesi amacına yönelik bulunduğu bellidir. O hâlde harca ilişkin bir kanun hükmünün yorumu ve uygulanmasında, bu ilke ve amaç gözden uzak tutulmamalıdır. Aksi hâlde kişi ve kurumların yasal dayanağı olmayan bir yükümlülük altına alınmaları veya Devletin önemli bir gelir kaynağından yoksun bırakılması gibi, kanun koyucunun amacına aykırı ve sakıncalı sonuçların doğmasına yol açılmış olur.
3. Kira bedelinin belirlenmesi davaları ile ilgili olarak 492 sayılı Kanun’da özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu kararında yer verilen “Tahliye davalarında değer:” başlıklı 17 nci madde, kiralanan taşınmazların tahliyesi davalarında alınacak karar ve ilam harcına ilişkin düzenlemeyi içermektedir. Söz konusu maddeye göre; “Gayrimenkulün tahliyesi davalarında, yazılı mukavele olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır.”. Yine aynı kararda yer verilen 492 sayılı Kanun’un 43 üncü maddesi ise noter harçlarına ilişkindir.
4. Uyuşmazlığa konu kira bedelinin tespiti davaları; 6098 sayılı TBK öncesi Anayasa Mahkemesinin, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un (6570 sayılı Kanun) 2 ve 3 üncü maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte kanunda doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
5. Uygulamada birliği sağlayan YİBHGK’nın 18.11.1964 tarihli ve 1964/2 E. 1964/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararıyla; “...Taşınmaz mal kiralarına ilişkin 6570 sayılı Yasanın 2 inci ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akti süresinin, sözü edilen iptal kararının yürürlüğe girmesinden sonraki bir tarihte sona ermesi dolayısıyla başlayan yeni dönemde, aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç ve bu tespit edilemezse ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiğine...” karar verilmiştir. Diğer bir anlatımla; kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle, yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
6. Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda görevli mahkemeyi belirleyen YİBHGK’nın 07.07.1965 tarihli ve 1965/5 E., 1965/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararının ilgili bölümü şöyledir; “...6570 sayılı Kanunun kabul ettiği ilkelerde gerek kira parası ve gerekse tahliye davaları özellikle ve öncelikle bitirilmesi öngörülmüştür. Bir davanın öncelikle bitirilmesi en kısa ve en az külfetli yargılama usüllerinin uygulanması ile ve davayı en az masrafla görülmesini sağlayacak yargı yerine getirmekle mümkün olur. Bu yönden tespit davalarında görevin aylık kira parası göz önünde tutularak belli edilmesi sözü edilen kanunun ilkelerine ve amacına uygun düşer.
Aylık kira parası üzerinden yapılan sözleşmelerin süreleri ne olursa olsun tarafların aylık kira parasını ön planda tuttukları bir gerçektir. Aylık kira parasının tespitine ilişkin davada aylık kira parasına bakılarak görevi belirtmek nizam niteliğinde de uygun olur.
Sonuç: Gayrimenkul kiralarına ait 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olması dolayısıyla aylık kira parasının belirtilmesi için kiralayan veya kiracı tarafından açılacak tespit davalarında aylık kira parası göz önünde tutularak asliye ve sulh hukuk mahkemelerinin görevlerinin belli edilmesi gerektiğine ...”
7. YİBHGK’nın 21.11.1966 tarihli ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme kararıyla; kira bedelinin tespiti davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesinin şart olmadığı, kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira bedelinin tespiti için her zaman dava açılabileceği, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağının istek bulunmadıkça kararda gösterilemeyeceği, aksi durumun taleple bağlılık ilkesine aykırı düşeceği, kira akdinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağının kendiliğinden meydana çıkacağı, kiracının yeni kira ile hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı konusunda kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve yeni kira bedelinin işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebileceği, bu takdirde hâkim kira bedelini tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını kararda göstermek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır.
8. Öte yandan, YİBHGK’nın 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararının gerekçesinde de yer verildiği üzere; kira bedelinin tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğmaktadır.
9. Yukarıda açıklanan İçtihadı Birleştirme kararları doğrultusunda oluşan Yargıtay uygulamasına göre; kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir, kira bedelinin tespiti ile ilgili yöntemleri taraflar belirleyemez; hâkim bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilkeler dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir. Bu ilkelere bağlı olarak, kira bedelinin tespiti davalarına bakan Yargıtay 3. Hukuk ve (Kapatılan) 6. Hukuk Dairelerince; 492 sayılı Kanunda özel bir düzenleme bulunmaması, kiracıların korunması esası ve uygulamada genellikle kira bedelinin aylık ödenmesi göz önünde tutularak, karar ve ilam harcının; aylık kira bedelinin tespiti davalarında hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti davalarında ise hükmedilen yıllık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan yıllık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir.
10. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren ve kira bedelinin tespiti davalarına ilişkin düzenleme getiren 6098 sayılı Kanun’un kira sözleşmelerine ilişkin genel gerekçesinin ilgili bölümü şöyledir; “…Esas itibarıyla, 818 sayılı Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri göz önünde tutulmakla birlikte, ülkemizde son derece yaygın bir uygulama alanı olan 18/5/1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de, Tasarı metnine alınmıştır. Çünkü, Tasarının yasalaşması durumunda, hem 818 sayılı Borçlar Kanununun hem de 6570 sayılı Kanunun yürürlükten kaldırılması öngörülmektedir. Ancak, 6570 sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklara ilişkin olarak, Türk hukuk uygulamasının çözümleri de göz önünde tutulmuştur. 6570 sayılı Kanunda olduğu gibi, Tasarıda da, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir. Nitekim, çağdaş hukuk sistemlerinde, meselâ, Fransa, Almanya ve İsviçre’de yasal değişiklikler yapılarak, kiracının korunmasına özel önem verildiği görülmektedir. (…) Kiracı lehine koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır…”.
11. 6098 sayılı Kanun’un “Kira bedelini ödeme borcu” üst başlıklı 313 üncü maddesine göre; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”.
12. Aynı Kanun’un “İfa zamanı” başlıklı 314 üncü maddesi; “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” hükmünü içermekte olup, madde gerekçesinde; sözleşmede ifa zamanı kararlaştırılmamışsa, uygulamada genellikle, kira bedelinin aylık olarak ödendiği göz önünde tutularak, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin altı ayda bir ödeneceğine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 257 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne gerek duyulmadığı, bu nedenle tasarının tek fıkradan ibaret olduğu belirtilmiştir.
13. 6098 sayılı Kanun’un kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 344 üncü maddesinin gerekçesinde; 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlandığı belirtilmiş olup, maddenin ilgili bölümü şöyledir; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”.
14. 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesindeki düzenleme, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesi uyarınca, kiracının tacir olduğu kira bedelinin belirlenmesi davalarında sekiz yıl süreyle uygulanamamıştır. Eş söyleyişle, 01.07.2012 ila 01.07.2020 tarihine kadarki dönemde, kiracının tacir olduğu davalarda, 6570 sayılı Kanun ile yukarıda yer verilen Yargıtay içtihadı Birleştirme kararları ve bu doğrultuda yerleşen Yargıtay uygulamaları uyarınca kira bedelinin tespiti yoluna gidilmiştir.
15. Tarifenin “Nafaka, kira tespiti ve tahliye davalarında ücret” başlıklı 9 uncu maddesi şöyledir; “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.”
16. Yapılan bu açıklamalar ışığında uyuşmazlık değerlendirildiğinde; istinaf incelemesine tabi tutulan davaların dayandığı kira sözleşmelerinde kira bedellerinin aylık olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu nedenle yenilenen dönemde kira bedellerinin 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesi uyarınca tespitinin istenildiği anlaşılmaktadır. Davaların açıklanan bu niteliği ile 492 sayılı Kanunda bu davalar ile ilgili bir düzenleme bulunmadığı hususu, kira bedelinin tespiti davaları hususunda yerleşen Yargıtay uygulamalarını göz önünde tutan ve kiracıların korunması esasını benimseyen 6098 sayılı Kanun’un 314 ve 344 üncü maddeleri ile birlikte değerlendirildiğinde; aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiği ortadadır.
17. Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri ile gerekçeleri göz önüne alındığında; aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiği yönünde yerleşen Yargıtay uygulamasının, 6098 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra da devam etmesine engel bir hal bulunmadığı anlaşılmaktadır. Buna bağlı olarak; aksi yöndeki uygulamalar, eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davaların tarafı bulunan kiracının, yasal dayanağı olmayan bir yükümlülük altına girmesi sonucunu da doğuracaktır.
18. Bu itibarla, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. ve Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Daireleri ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir.
